商品房的价格组成.docVIP

商品房的价格应以合理成本为基础，有适当利润.结合市场供求和国家有关政策要求制定.并根据商品房具体的楼层、朝向和所处地段等因素.实行差别价格。商品房价格由下列项目构成:????1.土地取得费用????(1）征用农村土地取得土地的征地费，包括土地补偿费.地上物补偿费(如青苗补偿费、畜牧水产补偿费、树木补偿费、农用基础设施补偿费、房屋补偿费)，安置补助费(如劳动力安置费、超转人员安置费)，新菜地开发建设基金，耕地占用费，征地管理费等。????(2)在城市中取得土地的房屋搬迁补偿安置费.包括被拆除房屋及其附属物的补偿费.购建安置用房的费用，被拆迁人搬家补助费，提前搬家奖励费.临时安置补助费.被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费，拆迁管理费和拆迁服务费等。????(3)通过政府有偿出让取得土地的地价款，主要是土地使用权出让金。????(4)通过房地产市场有偿转让取得土地的地价款。????2.前期工程费用????包括前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用。????3.基础设施建设费用????包括建造小区内的道路，供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。????4.建筑安装工程费用????包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费、装修费和安装工程费。????5.公共配套设施建设费用????包括建造小区内非营业性的公共配套设施的建设费用。????6.管理费用????管理费以上述1至5项之和为基数，按一定的比率估算。????7.销售费用????销售费用是指在销售环节当中发生的广告宣传费、中介代理费等。????8.利息????利息是指为建造商品房，房地产开发商向银行借取资金的利息;根据当地建设银行提供的本地区商品房建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利润率和开发项目具体情况确定。????9.税费????包括固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。????10.利润????利润是房地产开发商应获得的合理利润，一般可以按上述1-5项之和为基数，按一定的比率估算。????具体到每一套商品房.其价格的估算在上述基础上还应再加上商品房差价，包括商品房结构、质量、楼层、朝向、地段差价、街区功能等。????此外，从宏观上看，社会平均行业利润率、国家产业政策、区域产业布局、银行贷款利率等因素对房地产的价格也会有影响。现在国内商品房价一般构成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。