2009南京项目可行性研究报告1851511064(53页).docVIP

南京项目投资可行性研究报告 （简版） XXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2009年9月 目 录 一、项目概况………………………………………………………………………………………………………4 （一）区位和现状 （二）市政配套设施情况 二、主要经济技术指标……………………………………………………………………………………………5 （一） 项目主要经济指标 三、南京河西板块在售楼盘概况…………………………………………………………………………………6 （一）河西板块概况 （二）龙江板块 （三）江东板块 （四）奥体板块 （五）重点项目销售情况汇总 四、河西板块房地产市场现状分析………………………………………………………………………………18 （一）供应、销售情况 （二）供销对比情况 （三）价格走势 （四）市场结构分析 （五）销售排行榜 五、河西板块未来供应量分析……………………………………………………………………………………25 （一）待上市新项目 （二）新出让土地明细 六、河西板块房地产市场总结……………………………………………………………………………………31 （一）政府投入带动板块升级 （二）品牌开发企业云集提升区域价值 七、项目规划建设和进度安排……………………………………………………………………………………32 （一）规划建议和说明 （二）建设方式和进度安排 八、项目投资和财务分析…………………………………………………………………………………………32 （一）成本分析 （二）敏感性分析 前 言 Talk Before 本地块项目基地位于江东北路，原金盛百货西侧，规划占地面积为60亩（约40020平米），出让价为每亩400万，容积率≤2.2。 本着谨慎严谨的态度，报告基于真实可靠的前期市场调研基础上，对于该项目给出可行性分析。由于时间仓促，本报告为项目可行性研究报告的简约版本，但针对重点问题阐述明确充分。希望能给XXXX董事长在该项目的投资决策上，提供有力的数据支撑和决策参考。 数据截止日期：2009年6月底 一、区位 （一）地块区位 该地块属于南京市河西商贸休闲生活区域，位于江东北路西侧，交通便利、商业环境优越。 （二）市政配套设施情况 主要道路：江东北路、草场门大街、漓江路 公交：18路、32路、 39路、56路、11路、42路、43路、65路、66路、72路、73路、75路、91路 购物：滨江广场，新城市广场、大润发超市 医疗：省妇幼保健医院、省中医院河西分院 教育：二十九中河西分校 休闲：新城市广场 二、主要经济技术指标 （一）项目主要经济指标 占地面积：60亩 土地价格：400万/亩 容积率：2.2 三、南京河西板块在售楼盘概况 （一）河西板块概况 一直以来，以奥体板块为核心的河西区域，都与江宁、江北板块，共同成为南京房地产市场供应量最大的三大板块。 2008年的河西板块虽遭遇市场低潮，但依然热点不断。从以汇锦国际、金马郦城、第七大道为代表的小户型热卖，到万科金域缇香引领降价风潮，再到两大纯新盘——金地·名京和南京万达广场开盘热销，都引发了南京全城关注。而以金地·名京、南京万达广场等项目为代表的江东板块，更是成为整个河西房地产板块发展的一匹黑马。 2009年的河西板块，随着市场的逐步回暖，一方面目前在售楼盘加紧了推盘速度，另一方面，奥体区域的多个品牌开发企业新上市的项目将全新集体亮相，这将对2009年的南京房地产市场值得期待。 目前的河西房地产市场大致可分为龙江、江东、奥体三大子版块。 1、江东子板块成为河西板块最大亮点 在凤凰和熙苑、栖霞·月安街、汇锦国际、星雨华府、金地·名京、南京万达广场、中北·品阁、中北·南湖地块为主的江东板块，在2008年曾一度走红，随着周边配套的进一步完善和地铁二号线的预期，江东板块依然是2009年河西板块的热点区域。 除目前在售项目众多外，新江东板块2009年已出让和待出让的土地量也不可小觑。仅所街、河西南河区域，就有近10幅地块待字闺中。在建邺区对应天大街以北区域的全新改造规划之下，江东、所街、南湖等早期开发的老城区，将面临新的发展机遇。 2、奥体子板块已进入奥体南部开发重头 经过7年的滚动开发，多个大盘支撑起的奥体板块，无疑是河西最闪亮的明星。但是，在新江东板块快速崛起的势头之下，奥体板块原先的“老大”地位，面临挑战。2009年，宋都美域、嘉业阳光城、奥体新城、金马郦城、碧瑶花园、融侨中央花园、金域缇香的持续开发，将为奥体板块提供不小的商品房住宅供应量。 3、龙江子板块迎来10年后“第二波”开发热潮 龙江的“第一波”发展，是随着1997年龙江高教公寓的开建而展开的，就此龙江地区大规模建设的序幕也徐徐拉开。