常德市澧县商品房房价调查报告(4页).docVIP

常德市澧县商品房房价调查????房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，在经济社会格局中占据十分重要的地位。澧县房地产业经历了一个从小到大、从弱到强的发展过程，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动全县国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。然而,今年来澧县房价节节攀升，商品住宅平均售价达到2500元，同比增加737元，增长41.8％，部分高层住宅也突破3100元大关。房价涨幅严重超过了经济发展的正常速度，已成为广大市民关注的焦点。 ????一、商品房房价构成情况如何????房价由开发成本、期间费用、行政事业性收费、税金和利润五大部分构成。近年来，随着楼市的快速发展，商品房的开发成本一直是一个颇具争议的话题。房价的成本构成，地价所占房价比例，在一场场争议中变得扑朔迷离，众说纷纭。房价成本构成到底如何？我们最近走访调查了几家房地产开发企业。调查资料显示：在房价总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+税金及附加+行政事业性收费）700元/平方米以上，所占房价比例为30%，开发商公开利润700元/平方米，占房价比例30%。????（一）土地成本由容积率决定，占房价比重12—14%????楼面地价占房价的比重，不仅由地块的地段决定，而且还与建设密度（容积率）有关，容积率越大，土地成本摊在房价中的所占比重就越小。当前澧县的土地出让价格一般为每亩60万元， 楼市住宅均价在2500元左右。如果多层房按容积率2.0计算，楼面地价为450元，占房价的18%；小高层按容积率2.5计算，楼面地价为360元，占房价的14.4%。目前澧县竣工和在建项目的大部分用地都是前几年征用，地块价格也就40万元左右，项目的容积率也要高于2.5，因此，楼面地价占房价比实际在10—12%左右。????（二）前期工程建设费用70—100元/㎡，占房价的2.8—4.0%????这部分费用项目较多，主要包括勘察设计和七通一平等前期工程费用两大项。这些费用有较明确的收费标准。具体包括：（1）、可行性研究费：聘请专业策划公司进行市场调研、论证、定位。一般一个项目5—10万元左右，折合1—2元/㎡。（2）、勘察费：2元/㎡；（3）设计费合计：多层6元/㎡，高层10元/㎡；（4）、临时供电、供水设施费；3—4元/㎡；（5）、招标代理费、评标费：2元/㎡；（6）、监理费：4—5元/㎡；（7）桩基础：30—50元/㎡；（8）、土地平整费用：20—30元/㎡。????（三）土建和安装成本600—900元／㎡，占房价的24—36%?? 土建安装成本是指所有因建房而发生的建筑安装工程费用，包括建材费、人工成本、机器使用费，水电线路安装成本等。今年来，由于建材价格和人工工资明显上涨，直接建设费用也比去年大幅上升。目前钢材每吨4200元，比去年上涨1000元/吨；水泥350元/吨，比去年上涨了100元/吨；沙石料虽不起眼，但是价格成倍增长；去年小工每天70元，技工90元，现在上涨到每天90元和120元。建安成本中，由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本也有差异。当前多层房600元/㎡、小高层900元/㎡、高层1100元/㎡????（四）配套建设工程费140—190元/㎡，占房价5.6—7.6%????配套建设工程费主要是指供水、供电、供气、道路、通讯、照明、园林、绿化、环保、排水排污等工程发生的费用。由于各个项目建设标准不一，所发生的费用也有一定的区别。目前澧县这部分成本费用基本处在100—150元/㎡的区间。如果加上燃气立户费1860元/户、自来水立户费1000元/户、电立户800元/户、有线电视立户6.8元/㎡，配套建设工程费约为140—190元/㎡。????（五）报建费110—130元/㎡，占房价4.4—5.2%????报建费用的收费明细项目近30个，涉及17个部门（主要收费部门为建设、规划、房管、工业局等），均有比较明确的收费标准。目前，澧县实行了“一站式”收费，优惠的幅度比较大（高层有40%优惠，多层有50%优惠），相对减轻了不少压力。按照优惠后的标准计算，各项报建费用仍在110—130元/㎡左右。????（六）税费380—393元/㎡，占房价的15—16%????房地产业涉及地方税种较多，地税部门征收的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、增值税、所得税，这几个税种的总税率为销售收入的12.585%；折合315元/㎡；建安税及附加（建安工程造价的7%），折合为多层40元/㎡、高层53元/㎡。财政部门征收的土地交易契税（税率为土地价款4%）；国土部门征收的土地交易费、测绘评估费（税率为土地价款3%）为25元/㎡。税、费两项相加为380—393元/㎡，占房价的15—????（七）期间费用150元/㎡，占房价的7%? ? 期