碧海嘉园小区可行性研究报告(75页).doc

目 录 第一章 总 论 7 1.1项目概况 7 1.2建设单位概况 7 1.3可行性研究报告的范围和依据 8 1.4研究结论和建议 10 1.4.1 研究结论 10 1.4.2建议 10 第二章 建设背景及工程概况 11 2.1 建设背景 11 2.1.1宏观经济背景 11 2.1.2城市建设背景 13 2.1.3项目背景 15 2.2工程概况 19 2.2.1建设场址选择 19 2.2.2总平面及主要技术指标 20 第三章 项目建设的意义和必要性 22 3.1 建设的目的、意义 22 3.2项目建设的必要性 22 3.2.1项目建设是满足拆迁住户家庭住房需求，改善居住条件的迫切需要 22 3.2.3项目建设是加快泗阳县城市建设和总体规划的客观需求。 23 3.4.4项目建设是改善泗阳县城市面貌、提高城市形象的需要 24 3.4.5项目建设是保增长、保民生、保稳定的现实需要 24 第四章 市场预测 25 4.1 当地经济情况及项目建设条件预测 25 4.2 销售对象定位及住宅性能等级 25 第五章 总体规划及初步设计 28 5.1 控制性规划要点 28 5.2规划结构及功能分区 29 5.2.1住宅规划 31 5.2.2道路交通组织及竖向设计 32 5.2.3配套设施规划 32 5.2.4绿化及景观设计 33 5.3建筑设计 34 5.3.1 采用的主要规范 34 5.3.2平面布置 34 5.3.3层数、层高、立面 34 5.3.4 公厕、垃圾站 35 5.3.5总变配电所 35 5.4结构设计 35 5.4.1 采用的主要规范 35 5.4.2 结构造型 35 5.5供配电 36 5.5.1设计依据 36 5.5.2负荷等级 36 5.5.3供电电源 36 5.5.4变配电所 36 5.5.5配电 37 5.5.6户外供电及照明 38 5.6弱电 38 5.7给水排水 38 5.7.1 设计依据 38 5.7.2 水源 39 5.7.3用水量 39 5.7.4 供水系统 39 5.7.5排水系统 40 5.8火灾自动报警及联动控制系统 40 5.9暖通设计 41 5.9.1通风系统 41 5.9.2防火设计 41 5.9.3管材与保温 42 5.9.4消声、减振 42 5.10消防设计 42 5.10.1消防给排水 42 5.10.2火灾自动报警及联动控制系统 43 5.11节能设计 44 5.11.1建筑主体设计 44 5.11.2建筑隔声设计 44 第六章 环境保护、节能与安全卫生 46 6.1环境保护 46 6.1.1标准及规范 46 6.1.2建设期环境影响及治理措施 46 6.1.3项目建成后的环境保护 49 6.1.4环境影响分析结论及建议 51 6.2节 能 51 6.2.1节能设计依据 51 6.2.2节能措施 51 6.3劳动安全与环境卫生 52 6.3.1劳动安全 52 6.3.2环境卫生 53 第七章 项目组织与管理 54 7.1项目组织 54 7.1.1组织机构 54 7.1.2劳动定员 54 7.2项目管理 55 7.2.1建设管理 55 7.2.2物业管理 58 第八章 进度计划及招投标 60 8.1 实施计划 60 8.2 工程进度计划 60 8.3招 标 60 8.3.1编制依据 60 8.3.2项目概况 61 8.3.3招标的基本情况 61 第九章 工程项目财务分析 63 9.1 项目预计总投资估算 63 9.2 资金筹措及计划： 65 9.3贷款本金的偿还及利息支付 66 9.4 财务评价： 66 第十章 风险及社会效益分析 70 10.1 风险分析及对应措施 70 10.2 社会效益分析 70 10.2.1对工程投资及市场销售的影响 70 10.2.2对地方和全省住宅产业现代化的推进作用 70 10.2.3对提高住宅建设水平的示范、带动作用 71 10.2.4对劳动生产率的提高预测 71 10.2.5先进成果转化率的提高预测 72 10.2.6项目的综合社会效益 72 第十一章 综合评价结论 73 前言 泗阳县目前处于城市快速发展阶段，跨越式发展条件已成熟，迫切需要拓展城市空间，向洪泽湖发展将成为泗阳城市发展的主要方向，在此发展背景下，集观光、旅游、休闲度假为一体的泗阳县生态科技园的建设已成为当前的建设重点。 为了配合“泗阳县总体规划”及泗阳县生态科技园的整体规划，今年将对生态科技园原有的住户进行拆迁安置，同时经过2009年楼市的报复性疯涨，今年尤其是四月份以来受“国十条”出台等相关国家房地产市场宏观调控政策的影响，全国房地产业进入调整阶段，房屋销售量锐减，资金链拉紧，购房者持币观望，前期投资者降价甩房。特别是美国次级贷引起的全球金融危机爆发对我国经济的巨大影响尚未