渤海大厦项目可行性研究报告(34页).doc

渤海大厦项目可行性研究报告 第一部分：项目地块资源分析 一、项目地块资源分析 1、地块经济技术指标 项目占地面积：58亩（含6亩空地） 总建筑面积：约40000余平方米 使用年限：40年 2、地块用地性质 本地块为商业用地，开发大型商业项目。 3、地块先天条件分析 地块性质：商业建设用地； 地貌特征：地块一期为主体五层，局部六层的大型商场，二期位于一期东侧，为生地，整个块狭长长·阳光小区等），居住氛围浓厚。 环境污染状况： 沧州市污染企业主要集中在市区北部，项目地位于沧州市西部区域，是城市发展的的重点方向，周边没有大型污染企业，对本项目不存在的空气污染，但项目紧邻西外环路，交通带来的灰尘污染将会对项目造成一定影响。 2、地块交通条件 项目交通设施状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 解放西路，西外环路、规划路（规划中） 3、周边市政配套设施 购物场所：华泰商厦、正达广场、沿街便利店 文化教育：市十四中学、迎宾小学、交通局职业学校、大合庄小学、向明中学 医疗卫生：市中医院 金融服务：农业银行、建设银行 综合分析 综合以上情况，无论从地块资源分析，还是从周边资源分析，本项目地块适合做商业建设用地开发，给西部新区提供环境优美、快捷方便的的中、高档商业区； 同时，结合项目地块的大小，建议项目为1—2年开发建设，以宾馆（酒店）、写字楼、超市为主要物业；建设以配套完善、物业管理先进、环境宜人的商业项目。 第二部分 区域宏观投资环境分析 一、经济环境研究 2005年沧州市国民经济承接前年快速增长的良好态势，继续保持较快增长。初步测算，全年实现地区生产总值（含华北油田）1083亿元，是2000年（现价）的2.3倍，比上年增长18%。一、二、三次产业增加值分别完成133亿元、652亿元和298亿元，比上年增长4.8%、23.3%和12.9%。 平稳、协调、增长是2005沧州市经济运作的主要特征，自从2000年以来沧州市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明沧州市经济正处于高速的发展周期。 从三大需求情况看，出口、投资、消费出现了全面、较快增长的格局： 全年全市累计完成出口总值6.1亿美元，同比增长26.2％，对外经济合作不断加强，签定境外承包工程和劳务合同额1000万美元，外派出国劳务1050人次； 投资继续保持高速增长。2005年，我市完成全社会固定资产投资354.5亿元，较上年增长了45.5%； 消费市场逐步升温。城乡市场趋于活跃，市场物价温和上扬。在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下， 2005年全市实现社会消费品零售总额250.1亿元，同比增长15.1％； 沧州市金融机构人民币存款余额773亿元，比年初增加79亿元，其中城乡居民储蓄存款611亿元，比年初增加59亿 元。全市金融机构贷款余额456亿元。其中，中长期贷款余额104亿元，短期贷款余额288亿元； 城乡居民收入大幅提高，消费支出同步增长。2005年，城市居民人均可支配收入为8593元，同比增长16.4%。 从宏观经济上状况看，沧州市经济呈明显发展态势。 二、商业状况分析 2.1沧州市商业物业发展概况 沧州的商业物业发展较为落后，主要以本地商家企业为主，经营形式以小型连锁便利店为主，沧州好日子超市、富达日化超市为其代表，商场分布较为集中，以南北大街、新华路为主要区域且规模相对较小。 近两年来，随着经济的不断发展，商业开放度的不断扩大，商业物业已向规模化、集成化、开放化方向发展。商业经营的集聚效应已经使商家有所认识，规模比较大的集中商业物业就是这种意识的产物。使一批有实力的商业集团开始兴建大规模的商业物业（华北商厦二期、颐和广场、南门商业步行街、宏宇财富广场等）为繁荣消费市场，带动商业经营水平的提高产生了积极影响。 2.2 商业规划 沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及新华路、解放路及南北大街两侧，根据《沧州市城市总体规划》（2003—2020年），新区的规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。 正在建设和即将建设的主要商业项目一览表 项目名称 规 模 华北商城二期 经营面积约50000平方米，停车位300个 颐和广场 占地150亩，总建筑面积20万平方米，停车位1000个 宏宇财富广场 总建筑面积7500平方米，1—3层为商业，4—5层为公寓，1000平方米的停车场 人民商场 总建筑面积约为5500平方米 小南门商业步行街 总占地面积6万平方米，总建筑面积10万平方米 新建大型综合超市 经营面积预计1.5—2万平方米，门前停车场面积5000平方米 三、人文环境研究 人口概况 2005年末，沧州市总人口为684.75万人，其中农业人口536.08万人