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渤海大厦项目可行性研究报告
第一部分:项目地块资源分析
一、项目地块资源分析
1、地块经济技术指标
项目占地面积:58亩(含6亩空地)
总建筑面积:约40000余平方米
使用年限:40年
2、地块用地性质
本地块为商业用地,开发大型商业项目。
3、地块先天条件分析
地块性质:商业建设用地;
地貌特征:地块一期为主体五层,局部六层的大型商场,二期位于一期东侧,为生地,整个块狭长长·阳光小区等),居住氛围浓厚。
环境污染状况:
沧州市污染企业主要集中在市区北部,项目地位于沧州市西部区域,是城市发展的的重点方向,周边没有大型污染企业,对本项目不存在的空气污染,但项目紧邻西外环路,交通带来的灰尘污染将会对项目造成一定影响。
2、地块交通条件
项目交通设施状况
地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
解放西路,西外环路、规划路(规划中)
3、周边市政配套设施
购物场所:华泰商厦、正达广场、沿街便利店
文化教育:市十四中学、迎宾小学、交通局职业学校、大合庄小学、向明中学
医疗卫生:市中医院
金融服务:农业银行、建设银行
综合分析
综合以上情况,无论从地块资源分析,还是从周边资源分析,本项目地块适合做商业建设用地开发,给西部新区提供环境优美、快捷方便的的中、高档商业区;
同时,结合项目地块的大小,建议项目为1—2年开发建设,以宾馆(酒店)、写字楼、超市为主要物业;建设以配套完善、物业管理先进、环境宜人的商业项目。
第二部分 区域宏观投资环境分析
一、经济环境研究
2005年沧州市国民经济承接前年快速增长的良好态势,继续保持较快增长。初步测算,全年实现地区生产总值(含华北油田)1083亿元,是2000年(现价)的2.3倍,比上年增长18%。一、二、三次产业增加值分别完成133亿元、652亿元和298亿元,比上年增长4.8%、23.3%和12.9%。
平稳、协调、增长是2005沧州市经济运作的主要特征,自从2000年以来沧州市经济运行持续增长,主要经济指标增长较快,相关指标出现了稳中上升的迹象,表明沧州市经济正处于高速的发展周期。
从三大需求情况看,出口、投资、消费出现了全面、较快增长的格局:
全年全市累计完成出口总值6.1亿美元,同比增长26.2%,对外经济合作不断加强,签定境外承包工程和劳务合同额1000万美元,外派出国劳务1050人次;
投资继续保持高速增长。2005年,我市完成全社会固定资产投资354.5亿元,较上年增长了45.5%;
消费市场逐步升温。城乡市场趋于活跃,市场物价温和上扬。在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下,
2005年全市实现社会消费品零售总额250.1亿元,同比增长15.1%;
沧州市金融机构人民币存款余额773亿元,比年初增加79亿元,其中城乡居民储蓄存款611亿元,比年初增加59亿
元。全市金融机构贷款余额456亿元。其中,中长期贷款余额104亿元,短期贷款余额288亿元;
城乡居民收入大幅提高,消费支出同步增长。2005年,城市居民人均可支配收入为8593元,同比增长16.4%。
从宏观经济上状况看,沧州市经济呈明显发展态势。
二、商业状况分析
2.1沧州市商业物业发展概况
沧州的商业物业发展较为落后,主要以本地商家企业为主,经营形式以小型连锁便利店为主,沧州好日子超市、富达日化超市为其代表,商场分布较为集中,以南北大街、新华路为主要区域且规模相对较小。
近两年来,随着经济的不断发展,商业开放度的不断扩大,商业物业已向规模化、集成化、开放化方向发展。商业经营的集聚效应已经使商家有所认识,规模比较大的集中商业物业就是这种意识的产物。使一批有实力的商业集团开始兴建大规模的商业物业(华北商厦二期、颐和广场、南门商业步行街、宏宇财富广场等)为繁荣消费市场,带动商业经营水平的提高产生了积极影响。
2.2 商业规划
沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及新华路、解放路及南北大街两侧,根据《沧州市城市总体规划》(2003—2020年),新区的规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。
正在建设和即将建设的主要商业项目一览表
项目名称 规 模 华北商城二期 经营面积约50000平方米,停车位300个 颐和广场 占地150亩,总建筑面积20万平方米,停车位1000个 宏宇财富广场 总建筑面积7500平方米,1—3层为商业,4—5层为公寓,1000平方米的停车场 人民商场 总建筑面积约为5500平方米 小南门商业步行街 总占地面积6万平方米,总建筑面积10万平方米 新建大型综合超市 经营面积预计1.5—2万平方米,门前停车场面积5000平方米
三、人文环境研究
人口概况
2005年末,沧州市总人口为684.75万人,其中农业人口536.08万人
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