地产别墅类项目可研报告(56页).doc

银湖财富公馆项目可行性研究报告 报告编号：深国浩研字2008第025号 报告编制单位：深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司 提交报告日:二○○七年十二月二十六日 目 录 一、项目总论 4 1.1项目背景 4 1.1.1项目名称 4 1.1.2开发公司 4 1.1.3承担可行性研究工作的单位 4 1.1.4研究工作依据 4 1.1.5项目建设规模和内容 5 1.1.6 项目开发手续 6 1.2市场调研分析结论 6 1.2.1市场预测 6 1.2.2项目建设进度 7 1.2.3投资估算及资金筹措 7 1.2.4项目综合评价结论 8 二、项目投资环境和市场研究 10 2.1 市场宏观背景 10 2.1.1宏观投资环境 10 2.1.2深圳市整体投资环境 12 2.1.3 2006年度深圳市的商业性办公用房市场状况 14 2.1.4 2006年深圳市住宅房地产市场分析 14 2.2房地产区域市场分析 17 2.2.1区域市场界定 17 2.2.2供给与需求分析 18 2.2.3典型物业调查 26 2.2.4市场分析有关结论 29 三、项目分析及评价 30 3.1地块解析 30 3.1.1地理位置 30 3.1.2交通条件 30 3.1.3地形、地势 30 3.1.4水电气保障 30 3.1.5规划限制条件 31 3.2项目SWOT分析 31 3.3项目评价 33 四、市场定位及项目评估 33 4.1项目定位 33 4.1.1建筑形式与户型定位 33 4.1.2目标客户定位 34 4.1.3价格定位 35 4.2方案评估意见 36 五、项目开发建设进度安排 36 5.1项目建设计划说明 36 5.2施工横道图 36 六、项目投资估算与资金筹措 36 6.1项目总投资估算 36 6.2资金筹措 39 6.3投资使用计划 40 6.3.1投资使用计划 40 6.3.2借款偿还计划 40 七、销售及经营收入测定 40 7.1各类物业销售收入估算 40 7.2资金来源与运用分析 41 7.3销售利润 41 八、财务与敏感性分析 42 8.1盈利能力分析 42 8.2项目不确定性分析 43 8.3社会效益和影响分析 45 九、可行性研究结论与建议 45 9.1拟建方案的结论性意见 45 9.2项目主要问题的解决办法和建议 46 9.3项目风险及防范建议 46 9.3.1项目风险 46 9.3.2防范建议 47 十、附表 48 银湖财富公馆项目可行性研究报告 一、项目总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 本次进行可行性研究的项目名称为：银湖财富公馆。 1.1.2开发公司 本项目的开发公司为：深圳市时代财富实业集团有限公司。 1.1.3承担可行性研究工作的单位 承担本次可行性研究工作的单位为：深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司 1.1.4研究工作依据 本次进行项目可行性研究工作的依据如下： （1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）； （2）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）； （3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）； （4）《深圳市建设工程价格信息》； （5）根据《深圳近期建设规划（2003—2005）》； （6）发展商提供的《建设用地规划许可证》、《房地产证》等相关资料。 1.1.5项目建设规模和内容 根据委托方提供的深房地字第2000326279号《房地产证》、深规许ZS-2007-0159号《深圳建设用地规划许可证》及宗地图等相关资料，该项目宗地的经济技术指标分别如下表： 非别墅类低密度住宅用地: 项目名称 银湖公馆 宗地位置 罗湖区银湖路 宗地号 H402-0043 总用地面积 49,887.8m2 容积率 ≤0.35 计容积率建筑面积 17,460 m2 其中：住宅 17,000 m2 管理用房及文化活动室 460 m2 机动车泊位数 170辆 建筑覆盖率： ≤25% 建筑高度或层数： 多层 预计建设周期 1.0年 1.1.6 项目开发手续 拟用于开发的非别墅类低密度住宅用地H402-0043宗地已于2006年08月21日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于2007年10月23日取得深规许ZS-2007-0159号《深圳市建设用地规划许可证》。 开发企业已具备以下条件： 开发条件 取得文件证号 企业法人营业执照 注册号：4403011013519 深圳市房地产开发企业资质证书 深房开字（2006）749号 关于H402-0043宗地开发问题的复函 深国房直函〔