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资产评估期末复习范围 考试题型: 一、单项选择题10个,每题1分,共10分； 二、多项选择题5个，每题2分,共10分； 三、判断题10个，每题1分，共10分（不用改错，也不倒扣分）； 四、问答题3个，每题10分，共30分）； 五、计算题3题，第1题14分，第2、3题每题13分，共40分。 复习指南： 单项选择题，多项选择题和判断题可以参考《资产评估》网上课堂中的同步练习题中的选择题和判断题 问答题和计算题的复习资料如下： 一、问答题 1．房地产评估收益法的步骤是什么？ （1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料(2) 估算估价对象预期每年的潜在毛收入 （3）估算每年的有效毛收入 （4）估算年经营费用（5）估算净收益(6)估算适当的折现率（7）选择适当的计算公式，求出收益价值。 2 .重置成本有哪些类型？重置成本的估算方法有哪些？ 重置成本有更新重置成本和复原重置成本2种类型。重置成本的估算方法有：直接估算法（重置核算法），物价指数法，功能价值法和规模经济效益指数法。 3．无形资产有哪些类型？无形资产评估的方法有哪些？ （1）无形资产包括商标，专利权，非专利技术，著作权，租赁权，土地使用权等。无形资产的评估方法有收益法，成本法，市场法等。收益法使用时候又有超额收益法和提成收益法等 。 4．资产评估报告的编写步骤有哪些？ （1）） （一）运用重置成本法计算固定资产的评估值。 主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。 例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188） 重置成本=90万元 实体性贬值率=5÷（10+5）×100%=33.33% 实体性贬值额=90万×33.33%=30万元 功能性贬值的计算： 先计算年超额运营成本： 前五年：每年 200000÷100×2×20=8（万元） 后五年：每年 200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元） 再计算年净超额运营成本： 前五年：每年 8×（1－33%）=5.36（万元） 后五年 每年 9.6×（1－33%）=6.43（万元） 最后折现处理得功能性贬值额： 5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=28.69（万元） 评估价值=90万-30万-28.69万=31.31万元 例2 某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3.7908） 要求：（1）计算该设备的重置成本 （2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额 （4）确定设备的评估价值 （小数点后保留两位小数） 重置成本＝750×140％／100％＝1050万元 实体性贬值率＝5／10＝50％ 实体性贬值额＝1050×50％＝525万元 功能性贬值额＝40000×0。6×3。7908×0。67＝60956。06元3 （4）评估价值5250000－60956。06＝5189043。94元 例3．已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%， 假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170） 要求：（1）计算资产重置成本 （2）计算实体性贬值额