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大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 2011年4月3日 大连君利地产待建“森林公园”项目 酒店可行性研究报告 旭辉地产策划 2011年04月03日 目录 1. 调研性质 4 2. 项目地块描述 8 3. 待建酒店定位及设施推荐 21 4. 市场区域分析 44 5. 酒店供给和需求分析 63 6. 待建酒店入住率和平均房价预测 88 7. 待建酒店收入和支出预测 96 8. 项目可行性分析 106 附录1–术语解释 附录2–免责申明 1. 调研性质 市场和定位初可行性调研对象 该市场、定位及财务可行性调研的对象是位于中华人民共和国大连市滨海路森林动物园（以下简称“项目地块”）的城市休闲度假酒店开发项目（以下简称“待建酒店”）。 初可行性调研目的 此市场、定位及财务可行性报告的目的在于评估待建酒店项目地块选址、市场的供需状况，以确定待建酒店的最佳市场定位和设施配置，并分析开发项目的经济和潜在整体投资回报。 业主、特许经营、管理历史和假设 我们假设待建酒店将由具备专业国际酒店管理经验并在中国有丰富经验的酒店管理公司来管理。根据调研项目本身和我们的市场经验并按照中国国内一般的业内惯例，我们确定了适当的管理费用。 责任申明 我们假设待建酒店已经获得了有效的预防火灾证书，符合相关的环境健康法规并且已经获得待建酒店营业所必须的其他执照。我们假设这些并不会耽误待建酒店的竣工和开业日期。 我们没有查验过任何与待建酒店项目相关的许可证件、批文、证书。我们建议您的律师去证实以上这些文件的真实可靠性 实地考察 我们于2011年3月考察过项目选址，并在此基础上做出该报告分析。为便于报告分析，我们假设待建酒店开业日期为2013年10月1日。我们的财务分析都用计入通货膨胀的人民币（RMB）表示。 注意事项 我们的分析预测基于市场普遍存在的条件。如果以后有任何异常情况出现，我们保留修改预测的权利。 我们的分析预测也基于以下状况和假设： 1. 待建酒店将以国际五星级以上酒店的标准建设；以及 2. 待建酒店将由具备专业国际酒店管理经验，拥有强大的销售和市场分销网络系统，并在中国有实战经验的酒店管理公司来管理。 可行性分析报告之使用范围 如无君利地产的书面许可，该报告不可公开或向第三方透露。 可行性调研报告的研究范围 我们的建议和意见主要是基于对当地和区域市场的市场知识和从业经验。报告中所有信息的收集和分析均来源于旭辉地产。前期规划相关资料、总体规划由客户方提供。我们假设所得到的信息全部属实，并未另做认证。 调研方法 我们的调研方法如下： 1. 评估目标地块的城市和地区周边环境，以确定可能影响酒店未来需求、供给和旅游市场的特定经济因素和人口发展趋势。 2. 对竞争市场的现有和待建酒店进行分析，以了解住宿需求； 3. 对主要细分市场进行分析，以确认竞争市场中住宿需求的特点； 4. 我们为待建酒店进行设施推荐和以及相关配置，为待建酒店选址并界定酒店的定位； 5. 通过渗透分析法测算得出待建酒店入住率和平均房价的预测； 6. 根据对可比竞争酒店营业表现的分析研究，我们为待建酒店进行十年收支预测；以及 7. 根据现金流预测，测算开发成本和融资额等情况进行了投资回报率分析。 调研理论 我们对入住率、平均房价和指示性现金流预测，是基于我们对市场的知识和了解，以及相同或相似物业在经营业绩方面的经验。截至撰写此报告时，我们对未来事件均做出了最佳的估算。假若此报告中的任何假设并未实现，将可能严重影响指示性现金流的预测。 我们的预测是基于当前和预期中的未来市场所认知的情况。在预测时，我们强调未来市场会面对许多不确定因素，该预测应当视为是对可能发生状况的指示性评估而不应视为绝对事实。 在测算过程中所做的假设，将涉及相当多的变数，这些变数对市场变化十分敏感。委托方接受为此报告所做的参数假设及理论基础。  2. 项目及地块描述 待建项目业主 待建项目投资主要目标 持有基地或退出策略 期望的运营方式 目前项目进度 项目开发进度表 项目地块概况 项目基地指标 土地地貌资源 业主公司：大连君利地产开发有限公司 英文名称： 业主背景：君利是一家专业的地产开发公司及不动产投资公司，主要从事的业务有，一级土地开发整理，大宗房地产项目开发，休闲不动产开发及经营；其企业在土地、不动产兼并领域及融资领域有着突出的业绩。 企业法人：闫志强 注册资本：1000万元人民币 以高端休闲度假产业经营及发展为目标，希望打造一个“东北亚及环渤海”区域第一品牌的休闲度假产业 经营型产业，以长期持有为最高愿景 以聘请专业品牌管理集团进行管理 项目总体规划设计及项目定位策划阶段 项目一期开发总要时间节点进度2-1表 基地北部为山峦，南部为黄海，基地以山地、森林为主生