小产权法的法律规制.pdfVIP

信息资讯 财经政法资讯 2009 年第4 期 “小产权房”的法律规制 “小产权房” 目前已成为社会的热点问 还没有一个准确的统计数据，但据中大恒基 题，其折射的社会矛盾和利益冲突是制度性 2007 年春节后出具的一份统计报告显示，目 的和深层次的。我国正在建立和完善社会主 前北京400 余个在售楼盘中，小产权楼盘约 义市场经济，房地产市场是其中的一个重要 占市场总量的18%，即北京约有小产权楼盘 组成部分。 目前国家正在逐步建立与国有土 72 个。另据2005 年 12 月31 日石家庄通报 地出让、转让制度相衔接的农村集体建设用 的房地产开发建设专项检查中发现的违规情 地出让、转让制度。“小产权房”作为一种新生 况，可以看出，石家庄“小产权房”的开发规模 事物，有它合理存在的原因，而且我国对于 也颇为可观，仅粗略统计，当时通报项目的总 “小产权房”的法律制度还很不完善，不能简 体规模就达到了近百万平米，而石家庄现在 单地说“小产权房”都是违法的。 每年的商品房销售面积也不过两三百万平方 米。由此我们已足可洞察“小产权房”的全国 “小产权房”的现状和产生原因 之整体态势，其影响已引起政府及社会各层 “小产权房”的出现并非近一两年，而是 的关注。 已经十年有余。或许没有多少人能准确说出 我国有《土地管理法》及其实施条例、《城 “小产权房”的兴起时间，但从卖房者的视角 乡规划法》等法律、法规，对土地资源的使用 看 “其前身是一些村民自建房出租或少量出 进行严格的界定，特别是对农村集体土地进 售，以此维持生计”，此种观点尚具有可信性。 行了强制性的保护。我国对城市土地和农村 但实际情况慢慢地发生了微妙的变化，就北 土地实行不同的管理方法，对城市人口和农 京的情况而言，“早在1994 年，香堂村就已经 村人口也实行不同的管理办法。城市国有土 开始出售200 平方米大小的村建别墅，售价 地只有经过合法程序后方能建造商品房上市 仅为5 万元一套，”。应当说从这时起，村民部 流转，并由国家房管部门颁发房产证。而农村 分自建房的性质开始改变，村集体在土地增 集体土地只有经国家征地，土地性质变为国 值开发上的自利意识已经萌芽。当时主要是 有后才可以用于房地产的开发，然后进行上 一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区 市流转。这种二元结构的土地制度，是“小产 买地盖别墅，或直接购买农家院。当时购买的 权房”问题的根源。这样的国有土地和集体土 人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以 地的二元式划分，导致了土地一级市场国家 并没有引起相关部门注意。然而，从2003 年 垄断，造成二者事实上的不平等。一方面，农 开始，很多人购买“小产权房”，作为第一居所 民在征收中获得的补偿与市场价值相差太 使用，这一情势迅速在全国大中城市蔓延。目 大，就自主建房出售；另一方面，现在城市房 前全国“小产权房”的开发规模到底有多大， 价太高，城镇的中下层的老百姓的收入不足 66 财经政法资讯 2009 年第4 期 信息资讯 以购买房屋，只能另找门路。由于农村房屋便 的另一个结果就是使农民能够充分地享受到 宜，于是很多城镇居民购买。这就是“小产权 土地商品化带来的收益，提高农民的收入。 房”产生的原因。 “小产权房”的交易，客观上必然导致城镇居 民的资金流向农村人口。这部分资金对于促 “小产权房”合法化的意义 进农业发展、增加农民收入，以及农民进城都 第一，符合我党的执政方针和政策。 将起到积极的作用。我国农民的货币化收入 1、“小产权房”的存在符合“三个有利于” 水平很低，生活水平