房地产企业民间借贷利息支出的涉税处理.pdfVIP

□湖北省优秀期刊 房地产企业民间借贷利息支出的涉税处理 宗式华 周松德 （上海中融置业集团有限公司 上海 200120） 【摘要】本文主要介绍房地产企业民间借贷的不同渠道，参照最新的税法政策，通过实务举例说明相应的涉税 处理，旨在促进房地产企业更好地规避此类涉税业务的税收风险，也为进一步规范民间借贷的会计处理提供相应 借鉴。 【关键词】房地产 民间借贷 利息 涉税处理 随着我国经济持续的高增长和城市化进程的加快， 在土地增值税的处理方面，房地产企业是可以依据 我国房地产行业得到迅猛发展，但近年来，由于政府各项 政策规定进行优选处理的。在会计实务处理中，符合规定 宏观调控措施的不断收紧，作为资金密集型行业的房地 的借款费用可以作为房地产项目费用在土地增值税清算 产企业遭遇到不少资金瓶颈问题。越来越多的房地产企 时的扣除项目，已计入开发成本中的利息支出，应调整至 业为寻求突破，改变了传统、单一的依靠金融机构的借款 财务费用中计算扣除，但不得加计20%扣除。具体进行优 渠道，转而采取借贷灵活、手续简便的民间借贷方式。在 选时还需要结合两点要求：①财务费用中的利息支出，凡 实务界，不少房地产企业财务人员也非常关注此类业务 能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 的涉税问题。本文则按民间借贷的几种常见渠道，具体阐 的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期 述和分析民间借贷利息支出的涉税处理，并辅以案例进 贷款利率计算的金额。②凡不能按转让房地产项目计算 行说明。 分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发 一、房地产企业向非关联企业借款 费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开 1. 税务处理。在营业税的处理方面，税法对于此类借 发成本”金额之和的10%以内计算扣除。此外还需要特别 款业务的规定是：不论是金融机构还是其他企业或个人， 指出的是，房地产开发企业如果既有金融机构借款，又有 只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生 向非金融机构借款的，在土地增值税计算扣除时只能二 了贷款行为。因此企业之间因相互借款而收取的利息或 者选其一，不可以同时采取上述两种方法。《土地增值税 资金使用费应比照“金融保险业”税目征收营业税。由此 暂行条例实施细则》、《关于土地增值税清算有关问题的 可见，房地产企业向非关联企业的借款，应由资金的借出 通知》（国税函［2010］220号）等文件对此均有明确规定。 方提供内容为“利息或资金使用费”的正规凭据给资金的 在其他税收方面的处理上，还会涉及印花税，一般房 实际使用方入账，并由资金出借方申报缴纳相应的营业 地产企业民间借贷的双方都需签署相应的《借款合同》， 税及附加税费。 借贷双方均须按合同记载金额的0.05‰缴纳各自的印花 在企业所得税的处理方面，《房地产开发经营业务企 税。 业所得税处理办法》（国税发［2009］第31号）要求，企业为 2. 实务处理举例。 建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费 例1：A房地产开发有限公司2010年1月1日为开工 用，可按企业会计准则的要求进行归集和分配，其中属于 建造办公楼项目，当日与中国建设银行签订借款合同，向 财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。在具体会 银行贷款20 000万元用于项目开发建设，贷款利率6%，期 计实务中，房地产企业需根据开发产品的完工时间将发 限3年，到期一次还本付息。2011年1月1日，为加快项目 生的借款费用划分为两类支出：资本性支出和经营性支 开发进度，A公司决定向非关联企业B公司借款5 000万 出。前者进入房地产开发成本，后者可进入财务费用直接 元用于项目建设，利率为10%，期限2年，到期一次还本付 税前列支，并且借款费用列支的标准应不超过比照金融 息。2012年12月31 日，项目竣工并实现整体销售，转让价 企业同期同类贷款业务的利率标准。 款80 000万元。房产项目总投资53 600万元，其中土地使 □·94·2014.5