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上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿） 项目研究工作阶段划分 报 告 思 路 协和集团——目标 项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心 容积率超过4，建筑形式必须向高向密发展。 项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能 第二部分 按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和 传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长迅速。 莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。 日用大卖场是闵行的主要商业形式 位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营好坏的关键 南方商城是整个闵行区域的购物中心 莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未来重点商业区 消费向东，消费习惯分为三大圈层 每月在闵行卖场消费总额为500-800元。 莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一 莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区商业体系 莘松路铁路以西路段，商业的发展完取决于住宅的拉动需求。 道路是阻隔板块商业发展的重要瓶颈。 本项目属于区域型社区商业中心 商业规模的确定 地块可用面积小，限制条件大，需要寻求内部变化 第三部分 闵行小户性市场全线红 各类商业中心对应不同的商业业态 大型购物中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52％：18％：30％ 产权返租模式 案例：常兴天虹商场 店中店销售模式 基金整售模式 整售的适用条件 嘉德置地的“中国商业地产基金”计划