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住宅合作社的发展及对策初探 ［摘要］　新型住宅合作社的发展是当前中国住房制度改革的重要变化。目前,住宅合作社虽然在中国出现已有二十年以上,由于其作用未被政府和广大居民所充分认识,因此没有得到足够的重视和支持,发展并不完善。住宅合作社有着诸多优点,能够克服住宅建设中出现的空置、建设者没有主动性和积极性等问题,可以作为房地产开发的重要补充力量。该文对住宅合作社进行了初步研究,首先对住宅合作社的历史和现状进行了分析,探讨了中国住宅合作社发展缓慢的原因,然后通过分析政府在新型住宅合作社发展中所应扮演的角色，提出了在立法和金融支持上的政策建议。最后,展望了住宅合作社在中国发展的前景。 ［关键词]　住宅合作社；政府角色；抵押贷款 近年来，国内的一些城市出现了“自己动手、丰衣足食”的个人集资建房活动。2004年12月，一位叫于凌罡的普通中国人发起的北京首例合作建房事件备受社会关注。2005年1月中旬，“合作建房联盟”的成立标志着于凌罡合作盖楼队伍的正式组建，项目也进入实质操作阶段。与此同时，政府如何面对以“合作建房联盟”为代表的新型住宅合作社的课题也摆到了中国政府面前。 本文追溯了住宅合作社的发展历程，分析了我国住宅合作社的存在的问题。但由于目前国内该方面理论研究和实践的限制，本文所进行的仅是一个初步的研究，目的在于唤起政府及各界人士对住宅合作社的认识以至重视，以充分发挥其在中国住房供应中的作用。：目前我国大中城市房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫。特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势： (1)社会型住宅合作社 由政府房管部门或房改办组织，面向社会吸收社员。。。。 (3)危改型住宅合作社 一般与旧城改造相结合，主要吸收一些老旧城区的居民加入，多由政府组织和管理。。， （三）政府重视不够。 尤其需要着重指出的是，在发展住宅合作社中扮演着关键角色的政府还没有认识到住宅合作社在解决住房问题上的重要作用，未给予足够重视，主要表现在以下三方面： 1992年国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局。：。。(优惠贷款和税费减免)及法律和政策保证三方面：(1)；(2)；(3)中国的实际情况，住房合作社的发展需要政府的大力扶持。根据联合国和国际劳工组织的建议，政府可以向合作社提供政策和法律支持；提供技术援助提供研究、统计和信息服务；帮助合作社进行教育和培训；宣传合作社思想；消除社会对合作社的偏见和歧视等，这些都应该在法规中有所体现，通过法形式规定下来，切实为合作社的发展创造一个良好的环境。住房制度改革领导小组、建设部国家税务局在合作社的开创阶段通过多种形式参与合作社的发展政府可以向合作社理事会派驻专职或兼职成员，但人员数量和职能要有一定限制，主要应集中在争取促进合作社的发展环境上随着城镇住房制度改革的不断深化，解决居民住房问题方式已经由为主转变为以个人为主。。在新形势下，大力从历史经验和现实来看都是非常必要的，是我国解决十多亿人口“住”的问题的成功探索。同时合作住宅对于深化企事业改革，促进房改、促进社会稳定、促进旧城改造，加快城市化建设、促进文明社区建设和促进社会主义市场经济发展等都具有不可抹杀的现实意义。?1996年 2．陈光庭等．外国城市住宅问题研究［M］．北京：北京科技出版社，1991年 3．慕永太．合作社理论与实践［M］．中国农业出版社，2001年 4．李斯特．合作盖楼绝不是“乌托邦” ． 5．2005中国房地产预测走向分析研究 南方网1990年 7．蔡德容．中国城镇住房［M］．中国统计出版社，1991年 8．陈昌柏．非营利机构管理［M］．团结出版社，2000年 9．国务院住房制度改革领导小组城镇住宅合作社管理暂行办法国务院住房制度改革领导小组《城镇住宅合作社管理暂行办法》 住宅合作社的发展及对策初探 1