北京别墅市场报告(2004年版).docVIP

北京别墅市场报告（2004年版）北京别墅市场报告　　区位解析　　自然环境优势与交通优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。排在首位的当属京城东北部和北部，其次是西部和东部。热点的产生又是和特定的历史条件密不可分的。　　北京早期高档办公楼的发展集中于东部及燕莎商圈，因此，北京最早期的外销高档别墅都建在了这些办公区的延伸线附近，即京城东北部———机场路至顺义。　　在90年代初随着亚运村当时高档住宅区的形成，加上龙脉概念的传播使得京城北部的亚北地区及昌平地区别墅逐渐增多。　　西部的别墅集群源于对“独占稀缺资源”别墅居住理念的普及。该区域独一无二的自然、人文环境优势———香山、玉泉山、颐和园和京密引水渠等得天独厚的山水资源，中关村优越的教育环境———足以将这一理念充分体现。　　东部通州地区的别墅开发则更多因为近年CBD发展的如火如荼。其距国贸、东三环商圈只有十几、二十多分钟的车行距离。　　由于北京市经济仍具备快速持续发展能力，商务活动将更趋频繁，而高端客户的居住理念、生活品位也在不断提升，在未来的北京别墅市场上，“便利商务活动”和“享受独占生活”作为两种不同别墅居住目的仍将难分伯仲。强者恒强，上述热点区域将继续保持高温。　　消费群解析：北京别墅里住着什么人？　　北京别墅里主要住着三种人：第一种是国外驻京机构公司的官员及高级管理人员；第二种是港澳台在京投资企业的高级管理人员；第三种是国内高收入阶层。　　国外客户群：北京别墅市场早期以外销为主。由于早期的别墅并不提供按揭，购买别墅的主要是位于金字塔顶尖的国内外成功人士，而国内经济发展水平等因素又决定了国外客户是主流。　　国外客户主要来自欧美和东南亚地区，两部分客户群有着较为明显的差异。　　欧美客户主要是各国使馆人员、外资企业中国首席代表和其他高级官员等。这些客户主要是租用别墅，购买的比例较低。　　从未来的发展来看，尽管跨国公司有员工本土化的趋势，但加入WTO后，境外购买力仍将在别墅市场中起到举足轻重的作用。其消费的主要目标仍会是距离较近的东北部和北部区域内项目。　　东南亚客户中购买的比例较高，主要是受其地产投资观念的影响。他们看好中国经济的发展潜力，因此选择在北京置业。其中有相当的比例是投资客户。如近年销售较好的别墅中30%的购买者是东南亚的客户，其中三分之二的比例是投资客户。　　港澳台客户群：1997年以后随着港、澳的回归和台湾在内地投资的增加，港、澳、台地区在北京投资企业的数量也迅速增加，相关的高级管理人员随之快速增长。　　这部分人对于生活环境和生活质量的高要求，使得他们对北京的别墅有很强烈的需求。因此在1997年以后的一段时间内这部分购买群成为别墅消费的主体。　　国内客户群：20世纪90年代初期别墅并没有内销市场，对于国内人士来说别墅只是国外人居住的高端产品。随着中国经济的快速发展，国内出现了一部分先富起来的人士，这些人对居住的要求越来越高，别墅作为居住的要求和身份的象征成为这些人士的选择之一，别墅内销市场开始发展。　　从1997年开始，北京别墅的销售对象出现了较大变化。1997年之前，70%的别墅购买者持国外护照；而1997年后别墅购买者海外客户逐渐下降为少数，中国本地客户占据优势，如海外归国人士，在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客户等。　　目前北京市别墅的国内买家主要是两类。一类是居住客户，别墅主要用于自己居住生活，这部分客户是国内的成功人士，但一般除和外企关联较大的客户外，多数客户将别墅作为第二居所；另一类是投资客户，购买别墅后出租以获得较高的租金回报。随着住房按揭贷款的发展，相当一部分项目提供8成按揭贷款，因此用于投资的客户发展较快。　　国内的机构购买者主要是外地企业的驻京机构。这部分企业实力较强，人员需要居住，也需要良好的办公环境，对商住并不感兴趣，因此选择将别墅作为自身企业办公和外派员工的居住场所，但这些机构主要选择在离自身业务不远，而且交通方便、地理位置离市区较近的项目。　　总体而言，目前支撑北京别墅市场尤其是高档别墅市场的主要力量仍然是境外人士，尤其是申奥和加入WTO这两大利好因素对于高档别墅市场的再度活跃起到决定性作用。由于未来的市场供应受到限制，这部分客户群尤其是投资客户的日子会比较看好。　　市场供给解析：京城别墅知多少？　　据搜房研究院统计，就各区进行存量比较，朝阳区以340万平方米的别墅总存量拔得头筹，顺义145万平方米，紧随其后。这两个区是京城外销别墅的主要聚集区，涵盖了前面提到的东部和东北部热点区域，别墅目主要集中在朝阳机场路沿线、温榆河、潮白河流域。　　内城的别墅数量很少，而且项目开发时间都比较早。　　海淀区别墅项目较少，只有存量14个，与海淀区域面积不相匹配，主要原因