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浅谈房地产广告管理与广告法立法的完善 摘要 近些年来，我国房地产开发行业迅速崛起，房价的直线上涨也带动了房地产广告的发展，而一些不法开发商为了追求利益的最大化，利用房地产虚假广告误导消费者，欺瞒消费者，严重损坏了消费者合法权益。然而我国广告监督管理体制薄弱，现行法律对房地产广告也缺乏有效的规制。本文针对房地产广告面临的这些问题，探究了我国房地产虚假广告的表现形式，并提出房地产广告监督管理体制的优化方法和广告立法该如何完善，从而优化房地产广告的环境，维护消费者合法利益。 关键词：房地产 广告 广告法 监督管理 完善 房地产虚假广告与法律概况 在房地产这一行业，广告不仅是一道美丽的风景线，更是号召力的巨大竞争，一项调查显示：90％以上的购房者对楼盘的第一印象都是来自房地产广告。的确，现代科技的发展使广告的制作越来越精美，每份广告都图文并茂，“如春天般的享受、“叠水廊桥’’、“戏水溪涧”、“顶级住宅，超级享受等诱惑性词句在广告中随处可见，确实容易让消费者“心动。也许正因为广告的穿透力如此之强，才使得一些房地产开发商不惜花费巨资来为其楼盘做广告，甚至做虚假广告以吸引消费者的目光。比如，对商品房和室内装修档次、装修用料、房屋配套设施、小区绿化面积以及小区物业管理等各方面做出种种美丽的承诺，而在交房时又不能兑现。据不完全统计，业主与开发商、物业公司的冲突及矛盾有50％以上都是和虚假广告有关，房地产虚假广告早已引起了社会公愤。 目前我国尚未明确提出房地产虚假广告的概念，一些现行的法律法规，如《广告法》、《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》等，仅有对虚假广告的一般性表述。根据理论界的研究，虚假广告一般是指“广告主、广告经营者或发布者利用各种媒介和形式直接或者间接向消费者传授不真实信息，用虚假事实欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害，以期达到赚钱营利等商业性目的的一种不良的大众化传播方式”。 我国以广告法为核心的相关法律体系虽有对广告真实性的一般要求，对虚假广告采取禁止态度，却并未明确虚假广告的法律界定。 房地产虚假广告破坏了社会经济秩序，严重侵害了消费者的合法权益，其危害性不言而喻，规制房地产虚假广告势在必行。然而，由于我国现行房地产相关法律法规尚不健全，广告监督管理体制薄弱，使得对房地产虚假广告的治理存在着诸多困难。完善房地产广告相关立法及广告监督管理制度，遏制房地产虚假广告，对保护善意消费者的合法权益、维护正常的经济秩序、促进房地产业的持续健康发展，都具有十分重要的意义。 房地产虚假广告的表现形式 房地产虚假广告通常可以分为欺诈性虚假广告和误导性虚假广告两大类。欺诈性虚假广告又称为欺骗性虚假广告，通常是利用虚夸、说谎、伪造、空许诺等手段编造歪曲事实，对商品的性质、产地、数量、质量、价格、生产者的表示或对服务的内容、形式、质量、价格的表示与实际不符。 欺诈性房地产虚假广告主要表现形式为： (1)许诺各种社区或房屋配套的相关设施，包括供水、供电、电视网络、管道煤气、游泳馆、停车场、入户电梯、24小时保安等等，在实际交房时却不予实现。如“社区内部各种设施齐全，健身房、SPA会所等一应俱全”，但购房者实际入住后，配套设施承诺遥遥无期，根本无法兑现或是虽然具备广告中承诺的配套设施，却要求购房者另行支付高昂费用； (2)在广告中宣传其开发的住宅小区交通便利，如在示意图上标注“距市区只需十分钟、“距地铁五分钟距离”，但却不提用什么交通工具，实际上消费者在交通上可能要花费数倍于广告所宣传的时间； (3)在广告中用户型图来展示商品房，但却不按真实比例绘制，使得房屋显得宽敞，而实际交付的面积与户型图中标明的面积与往往有较大的差别； (4)广告中通过绘制简单的区位示意图或利用不规范的平面示意图来表示所售房屋的地理位置，让人感觉楼盘距离繁华区域、商业中心、交通枢纽、大型绿地等人们向往的居住地段很近； (5)针对商品房的装修部分使用夸张、渲染的手法，或用平面效果图、示意图等形式扭曲实际情况，转移视线，给人以实际房屋所没有的美轮美奂的视觉效果； (6)广告对房地产的产权权属避而不谈或含糊其辞，如有的开发商在集体土地上建房并出售，消费者买了这样的房屋将无法办理权属登记手续。有的开发商在广告中提到产权证，但是却是未经房产管理部门批准自己印制的非法证件。 误导性房地产虚假广告主要表现形式为： (1)广告文字使用大量似是而非、模棱两可的形容词，如“高级”、“优质”、“豪华”等等。至于何为“高级和“豪华’’，则语焉不详。“高级会所”中可能只配备了简单的乒乓桌，1千块钱是“豪华装修’’，1万块钱也是“豪华装修”。此类广告玩的是文字游戏，语言模糊，根本没有可以量化的明确标准，回避了实质性问题，使消费者对事实真相产生歧义和误解； (2)广告醒目