大盘开发模式简化版本.pptVIP

* 本报告严格保密 大盘开发模式及策略思考-【简化版】 老板和老邓有区别： 1，我们本项目的目的是房地产而不是艺术村。 2，我们的 要点是：如何低价位拿到土地。 3，如何集结某一个专业的集群。如建筑设计单位的问题。 4， outless 只是拿地，根本不是艺术。 5，此项目可否未来被多次复制？ 6，我们可否成为王健林？建立30个核心单位， 70个紧密型单位？ 7，我们定位的内容是否可以实施？可以真正来使用？ 8，其实是算一笔账的问题。 9， 但这个工作量看就太大了。 10.水的问题？实际上是一个要深入研究的方案。要过地产公司，集团，通州。 11，此事太大了。根本达不到目的。 土地的价值分析，土地的价值调整，土地的未来经营。12， 时间的问题， 我们短时间内无论如何不可能敲定。但的确有一定的水平。13， 和通州区的领导要搞好沟通。 14， 算好帐。  引 言 超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。 随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随土地供应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流…… 城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合性，而不是其单一性 ……  ----雅各布斯《美国大城市的死与生》 第一部分：关于大盘发展与大盘价值 价值 认识 第一层面： 住宅与居住、商业、商务等功能的组合。 第二层面： 体量（规模）与大盘的社会影响力。 第三层面： 开发利润与社区和谐、生活方式塑造、品牌提升。 大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。 大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。 关于大盘 传统对大盘物业类型的理解是住宅物业； 大盘的物业既包括住宅，也包括商务、商业体和都市综合体等。 传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模； 大盘影响力最重要的是对社会发展的影响力。 传统对大盘价值的理解表现为开发利润； 大盘价值更重要的是打造新的生活方式，引导生活模式的改变。 大盘与小盘 大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适功能配比、分期规划和启动策略。 小盘建设 大盘 大盘注重功能多元化 前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想 小盘 以单一功能开发 追求短期市场价值最大 单楼盘开发短期市场实现 大盘开发 小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； …… 大盘开发成功基本点： 发展战略与定位 功能配比 分区开发规划 启动与分期计划。 大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间 现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘 新都市主义的基本精神是社区设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上；注重邻里关系，关注人与自然的和谐发展成为新时期大盘发展的最强音。 大盘发展 1920~~1960 1980~~目前 1960~~1980 城市功能分区 住宅是居住的机器； “公园中的高楼”； …… 场所精神 历史、文化与传统； 建筑内在品质； …… 和谐空间 公共空间； 功能符合协调； …… 第一阶段：住宅楼宇开发； 第二阶段：住宅小区开发； 第三阶段：大规模住区开发。 大盘在中国 我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流 据统计2007年底，全国建筑面积在50万平方米以上的在建、拟建大盘项目300个以上，几乎遍布所有中心城市； 大盘由于规模优势、配套相对齐全与营销宣传上的优势，对城市的影响力大大强于小盘，大盘不但价格高，而且相对而言获得更多的开发利润。 哈尔滨 “大盘风”席卷大地 郑州 济南 上海 南昌 深圳 重庆 西安 南宁 昆明 广州 长沙 成都 大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考 盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，风险规避不足下的盲目启动导致的资金链断裂，是国内外大盘失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是大盘成功必要条件。 波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; 华侨城建设经过20年，已经成为“旅游