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购买集体土地上房屋引起的法律问题 [案情概况]某外国企业（以下简称甲方），曾于2001年5月28日与国内某乡镇企业（以下简称乙方）签订了《XX公司出让合同书》，合同约定：甲方出资购买乙方已经休产的工厂全部资产（包括厂房等建筑物）；同年5月30日，甲方又与乙方所属的村委会签订了《土地租赁合同书》，合同约定，甲方承租该村的土地（即工厂厂区面积，性质为集体工业用地，使用者已由工厂变更登记为该村民委员会），每年向村委会支付一定租金。合同签定后，甲方依照合同履约，投资款和生产经营启动资金均如期到位。然而，乙方却迟迟没有办理所售厂房的产权过户，在甲方的多次催促下，才于2003年2月告知因没有相关的“土地证”无法办理“房产证”。甲方投资新设的外资企业由于对房屋不享有所有权而不能向银行申请抵押贷款，致使营运资金无法到位，生产经营停滞，前期投入的大批运作资金也无法回收，造成了巨大的经济损失，也极大挫伤了投资者的投资热情。 [简要分析] 企业并购往往会涉及到房屋等不动产所有权的转移，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”由于在我国《宪法》承认农民集体土地所有权与国有土地所有权并存的今天，国有土地、集体土地仍因不同的“出身”一直影响着各自主体产权的地位，根据法律规定，集体土地使用权如要转移用于非农业建设，须经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。而本案中的集体土地使用权是直接在村委会与外方之间流转，因此，本案原本是买卖房屋引起的纠纷，实质上首要解决的是集体土地使用权非法流转的问题。集体土地使用权的流转在当前并不鲜见，但由此带来的法律问题和风险值得投资者提起高度重视并引以为鉴。笔者拟借本文略作浅析。 一、农民集体土地所有权的权能 我国集体土地包括两类: 一类是农用地，包括耕地和其他用地以及可用于农业开发的“四荒”土地；一类是建设用地，主要有三种类型：一是乡镇、村企业用地；二是乡镇、村公共设施和社会公益事业使用的集体土地，三是村民建住宅使用的集体土地。简言之就是获取批准土地所有权与使用权“两权不变”的集体非农业建设用地。 我国农民集体土地使用权是集体土地所有权派生出来的一种用益物权，根据《民法通则》第七十一条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”由于在我国，农民集体所有的土地一般只能用于农业生产或农民宅基地和兴办乡镇企业等与集体密切相关的建设中，而不得用于能够产生巨大经济效益的如房地产开发等商业项目，从而使集体土地的所有权能呈现出不完整性和不充分性：在收益性权能方面，集体建设用地流转中所得收益的一部分，本应是国家基础设施建设的投资带来的，如允许任意流转，国家应得的收益就不会得到充分保障。基于这点考虑，现行法律明文禁止将集体土地以出让、转让、出租等有偿方式进行商业开发或其他非农业建设，从而使集体土地的收益权受到了限制；在处分权能方面，由于国家的宏观调控，农民集体土地处分权不可能是随意的，所受到法律的限制自然也是最多的。 二、农民集体土地使用权的流转 （一）集体土地使用权流转的法律规定 集体土地使用权流转的规定主要体现在《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 实际工作中，人们往往容易产生如下误解：1、对集体土地使用权的流转行为全面否定；2、购买集体土地上的建筑物涉及土地转移的，法律禁止出让但不禁止出租；3、认为因企业破产、兼并致使土地使用权转移的情形，可以在集体土地权利人和受让人之间直接发生流转行为。以上观点均是片面理解法律条文所致，笔者认为，在深刻领会立法宗旨并结合上下文整体加以分析的前提下，可作如下理解：其一、本规定中“农民集体所有的土地使用权”应包括集体建设用地和农业用地，其中农业用地从事非农业生产的流转是被明文禁止的；其二、对于集体土地，包括集体建设用地和农业用地，在不改变原有用途的前提下，可以依法进行转让；其三、土地使用权的转移应包括出让、转让、出租三种行为，因此集体土地使用权用于非农业建设的出租行为和出让、转让行为同样被法律所禁止；其四、合法取得的集体建设用地使用权，因破产、兼并等原因允许依法发生流转。 （二）集体土地使用权流转的现状 在当前各地农民集体土地的流转中，不仅有非农业建设用地的流转，也存在不少农业用地的流转，特别是在经济发达地区和城郊结合部地带，集体土地私下流转尤为活跃，这与现行法律的规定产生了极大冲突。究其成因，笔者认为有以下几点：一是由于集体土地所有权四项权能的不完整和主体地位的不平等，在