房地产企业成本风险管理讲座(北大).pptVIP

环顾一下我们的行业与环境 房地产新政与地产宏观大势 资源竞争 资本竞争 管理竞争 再看看我们的运营。。。。 房地产开发项目成本结构在变化---- 土地成本 建造成本 财务成本 开发速度对成本的影响 房地产开发项目成本有效性的要求 各部门各司其职 阶段性地确定成本责任 关于目标成本 二、目标成本定义解读 目标成本设定与企业定位 目标成本设定与项目定位 目标成本设定与企业盈利 目标成本设定的市场原则 性价比与专业管理 销售 成本 项目定位 产品标准 盈利 偏差 成本信息月报分析 动态成本信息 反馈 设立目标成本（审批及修订） 关于目标成本 PDCA 四、目标成本的管理 ------动态成本管理 总目标 我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。 我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。 关于目标成本 五、目标成本的实现 回顾： 目标成本是基于企业目标建立的 目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的 目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理 目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系 案例：从成本策划入手规划目标成本 案例：目标成本的设定形式 案例：动态成本信息反馈系统 案例：成本数据库的建立 目标成本管理中经常遇到的问题 1、目标成本合理吗？ 2、动态成本信息为什么失真？ 案例1：目标估计不足 案例2：目标刚性不足 案例3：目标与实际脱节 案例1：信息归集不及时 案例2：信息反馈失控 责任成本管理 内容 一、责任成本的解读 二、责任成本的分解 三、责任成本分解原则 四、责任成本的落实 五、责任成本的评估与考核 六、案例 责任成本体系是通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的设定、执行和考核，来保证目标成本的实现。 责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则 关于责任成本 一、责任成本的解读 方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引 方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成 关于责任成本 二、责任成本的分解方式 　 　 　 通风空调设备采购合同 　 　 　 发电机采购合同 　 　 　 电梯采购安装合同 　 　 　 门窗制作安装合同 　 采购部 　 　 外墙装饰材料采购合同 集中采购合同 　 　 　 园林景观工程施工合同 园林景观合同 　 　 　 建筑安装施工总承包合同 　 　 　 单独施工的桩基础工程合同 　 　 　 试桩检测合同 　 项目工程部 　 　 三通一平工程施工合同 建安工程合同 　 　 　 测绘合同 　 　 　 地质勘察合同 　 　 　 专业设计合同 　 　 　 园林景观设计合同 　 　 　 施工图设计合同 　 产品技术部 　 　 方案设计合同 设计合同 负责人 责任部门 考核标的 编号 合同名称（示意） 分类 方式二：合同分类 　 总经理　 　 项目总投资 　 　 财务部 营销部　 　 期间费用 九 　 　 　 开发成本 　 　 项目部　 　 开发间接费 八 　 　 配套设施费 七 　 　 园林环境费 六 　 　 社区管网工程费 五 　 　 主体安装工程费 四 　 设计部 工程部 采购部　 　 　 　 主体建筑工程费 三 　 发展部　 　 开发前期准备费 二 　 投资部　 　 土地获得价款 一 责任人 责任部门 金额 成本责任 成本项目 序号 方式一：成本科目 三、责任成本的分解思路 1、本部门费用 2、本专业端口成本 ----土地成本----投资部---- ----政府收费----报建部门---- ----设计费----设计部门---- ----营销费----营销部门---- ----财务费用----财务部门---- --------建造成本----设计+采购+工程------ 成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量 设计 产品销售 投资 策划 项目运作全过程 招标 履约 签约 三、责任成本的分解思路 以成本形成主体作为成本责任主体 关于责任成本 四、责任成本的分解原则 关于责任成本 五、责任成本的落实 责任主体 责任内容 责任控