第2章 房地产开与经营理论和策略.pptVIP

第一节 房地产开发与经营理论概述 一、市场环境分析 （一）宏观环境 1、经济因素 2、政治因素 3、人口因素 4、政策法规因素 （二）微观因素 1、供应者 2、生产者 3、顾客 4、竞争者 5、公众 二、市场需求预测 （一）市场需求预测的有关概念 1、市场需求 是指一定的顾客，在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的市场营销方案下购买的总量。 2、市场预测 表示在一定的环境条件下和市场营销费用下对市场需求的估计。 （二）市场需求影响因素分析 1、竞争状况 主要分析现存的和预计的竞争状况 2、人口特征 表明区域消费者的偏好 3、趋势分析 对未来需求动向的预测 （三）市场需求预测的主要方法 1、购买者意向调查 2、销售人员综合意见法 3、时间序列分析法 三、价格确定理论 （一）完全竞争型市场结构企业定价 （二）垄断竞争型市场结构企业定价 （三）寡头垄断型市场结构企业定价 （四）纯粹垄断型市场结构企业定价 四、收益（利润）最大原理 即房地产开发经营者总是以其能够得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据。 （一）收益、成本指标确定 （二）项目最佳规模确定 （三）经济收益分析方法 1、净经济收益或净收益法 2、计算期望总成本的净收益率 3、计算收益成本比率 4、计算项目投资成本的收益率 五、可行性研究 （一）可行性研究的过程 四个阶段：投资机会鉴别阶段、初步可行性研究阶段、可行性研究阶段、评价与决策阶段。 （二）现金流量分析 1、净现值（NPV） 2、净收益率（NPVR） 3、内部收益率（IRR） （三）损益临界分析 开分项目保本或不至于亏损的规模分析 六、消费者市场购买行为理论 （一）消费者的购买动机 （二）消费者购买过程 引起需求→搜集相关信息→对信息进行分析整理→购买→信息反馈 （三）消费者购买行为分析 解决合适购买、何处购买、由谁购买、如何购买等问题。 第二节 房地产开发与经营策略分析 一、房地产开发与经营决策内容 （一）财务策略 解决如何投资、向何种房地产品投资，以及资金的使用、盈亏平衡等问题。 （二）生产策略 主要内容包括：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等。 （三）市场开发策略 市场开拓型、市场渗透型、产品开发型、多角型策略。 （四）价格策略 1、高价策略 2、低价策略 3、均衡价格策略 二、房地产市场开发策略 （一）开发由本地化向跨区域发展 （二）开发从品质向品牌跨越 （三）纯住宅开发向商用物业拓展 （四）诚信开发地产 （五）健康住宅开发 三、房地产价格策略 （一）房地产产品的生命周期 进入期→成长期→成熟期→衰退期 （二）不同时期房地产价格策略 1、房地产品进入期： 根据不同情况和条件确定 2、房地产品成长期： 根据市场变动及进入期价格调整和确定 3、房地产品成熟期： 基于维持产品的市场占有率定价 4、房地产品衰退期 采用折扣或让价策略等。 第三节 房地产开发与经营决策 一、房地产开发与经营决策类型 （一）构成决策问题的基本条件 1、有明确的目标 2、有两个以上可供比较选择的方案 3、有评价方案优劣的标准 4、有真实反映客观实际的数据资料 （二）决策类型 1、确定型决策 2、风险型决策 3、不确定型决策 （三）开发与经营决策的原则 1、遵守政策法规 2、取得最佳经济效应 3、风险意识 4、定性分析与定量分析相结合 二、房地产开发与经营准则 决策准则是投资决策时进行分析和判断的标准。 （一）确定性决策准则 是各类方案评价指标 （二）风险型决策准则 一是最大可能准则；二是期望值准则。 （三）不确定型决策 1、乐观准则；2、悲观准则； 3、后悔准则；4、等可能性准则 三、房地产开发与经营决策程序与方法 （一）发现问题 （二）确定目标 1、针对性 2、明确性 3、层次性 4、可行性 （三）拟定方案 1、整体详尽性 2、相互排斥性 （四）分析评价 1、限制因素分析 2、潜在问题分析 3、综合评价 （五）选择方案 （六）实施追踪 1、反馈控制 2、追踪决策 * 使用时，直接删除本页！ 精品课件，你值得拥有！ 精品课件，你值得拥有！ 使用时，直接删除本页！ 精品课件，你值得拥有！ 精品课件，你值得拥有！ 使用时，直接删除本页！ 精品课件，你值得拥有！ 精品课件，你值得拥有！ *