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信用担保风险控制与抵押登记 智计文 一、担保及担保风险控制 （一）专业担保机构运作特征： 1、提供信用——承担风险——处理风险——实现良性运营和持续发展。 担保和风险不可分，担保的过程就是处理风险的过程。其中反担保包括房地产抵押就是防范与控制风险的重要手段。 2、担保机构良性运营的条件 ： 1）无其它业务补充和风险补偿时： 担保业务收入-担保业务支出≧担保损失 2）有其它业务补充和风险补偿时： 担保业务收入－担保业务支出+其它业务利润+风险补偿≧担保损失 （三）项目风险管理系统 二、担保与反担保 （一）担保。担保是担保人对债权人承诺，在债务人未能或不能清偿债务时，替代债务人清偿债务或以特定的价值物清偿债务。担保关系中，担保人为债务人向债权人承诺，受益人是债权人，被担保人是债务人。 担保方式： 保证、抵押、质押、留置、定金 （二）反担保。反担保是债务人或第三人向担保人承诺或设定物的担保，在担保人因清偿债务人的债务而遭受损失时，向担保人进行清偿。在反担保关系中，受益人是担保人，被担保人是债务人。 反担保方式：债务人提供的抵押和质押；其他人提供的保证、抵押和质押。 （三）反担保的法律依据：《担保法》第四条“第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法担保的规定。 ” （四）我公司较多采用保证、抵押、质押、帐户监管等 （五）反担保的作用：控制风险、分散风险、补偿风险等 三、对房地产抵押登记的认识 （一） 房地产抵押是担保机构重要的反担保手段之一 1、中小企业担保业务中较多采取组合反担保。 2、房地产的保证度相对高。 1）相对于机器设备、汽车抵押而言容易变现、变现率高； 2）相对于存货等便于管理，在抵押期间出现意外风险（火灾、事故）的机率较少； 3）法律对房地产抵押权的法定效力、登记程序、实现程序都有明文规定，容易操作。 （二） 房地产抵押登记对债权的保障 1、抵押登记是抵押合同生效的要件——《担保法》第四十一条、第四十二条。 2、抵押登记使房地产抵押具有优先受偿的效力。 3、抵押登记具有确认抵押权优先顺位的效力——《担保法》第五十四条。 4、抵押登记具有公示公信的效力——《担保法》司法解释第六十一条。 （三）房地产抵押登记的问题 1、《借款合同》、《担保合同》签订以后登记需要较长时间。 为方便客户同时控制风险，有些项目只能先放款，监管以后办理登记。在这一点上，反担保不同于债务人直接抵押给银行，债务人直接抵押，银行必须控制；而抵押反担保，银行不需要控制，银行是认可担保人，与反担保无关。 2、有些房地产难以抵押或登记。 比如未取得《房屋所有权证》的房屋如在租赁的土地上建筑的房屋等不能登记，公益法人的公益设施等不能抵押。对于无证的房屋，依据担保法司法解释第四十九条，“在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或补办登记手续的，可以认定抵押有效”，所以可通过补办加以解决；但确实不能登记的，设定担保没有意义。 3、主合同的界定。 房地产登记部门要求登记时必须提供借款合同；从银行角度，只有在签订《保证合同》后才能签订《借款合同》并放款；而作为保证人控制风险的顺序是依次签订《委托保证合同》、《反担保合同》并登记、《保证合同》，这样，要满足房地产登记的要求和银行的要求，就必须先签订《保证合同》后办理抵押登记，就无法保证保证人控制风险需要的顺序。 为此有的担保机构与银行约定，在签订《保证合同》后，银行必须取得担保机构的放款确认方可放款，这是解决办法之一。 实际上担保抵押和反担保抵押的主合同是不同的——就担保机构和被担保人的法律关系来讲，不涉及银行，主合同不应是《借款合同》，而应是《委托保证合同》，房地产部门应以此为抵押登记的依据。 4、抵押价值认定 现在抵押登记操作中，申请人需要提供专业房地产评估机构出具的评估报告书，据此确定权力价值。对于中小企业来说，费用负担较重，也影响效率。往往因此而放弃此类抵押。 建设部、人民银行、银监委出台了《房地产抵押估价指导意见》，从2006年3月1日起执行，明确抵押价值可不评估，由当事人协商确定。 本文观看结束！！！ * * 山西省中小企业信用担保有限公司 （二） 担保业务