约定的违约金过高 法院可适当降低.docVIP

约定的违约金过高 法院可适当降低 　　镇江市民王春化(化名)与镇江某房地产开发公司在签订拆迁协议时，在协议中约定“如一方违约应赔偿另一方违约金10万元”，后开发公司未能按期将回迁房交付给王春化，王春化便一纸诉状将开发公司告到法院，要求开发公司履行拆迁协议，并承担违约金10万元，由此引发了一起索要违约金的官司。 　　协议履行中发生纷争 　　2002年，根据镇江市政府有关文件的精神，该市二道巷片区由前述房地产开发公司负责开发、配套、建设。而市民王春化正好在该片区范围内有一处私房需要拆迁，开发公司经与王春化协商后，于2002年6月20日签订了拆迁协议一份，双方就拆迁补偿事宜作了约定：双方同意按货币进行拆迁。王春化将所得的拆迁补偿款用于购买开发公司在原址新建的网点房，该房开间3.6米，长12米，总建筑面积不少于44平方米;网点房交付时，水、电、电话、有线电视等配套设施的费用由开发公司承担;王春化在2002年6月25日前把现有房屋交给开发公司拆迁，开发公司的回迁房交付时间为2003年6月25日。协议中还专门约定，双方不得违约，如一方违约应赔偿另一方违约金10万元，同时王春化将现有房屋产权证、土地使用证在签订协议时一并移交给开发公司。同日，双方又签订了一份拆迁补偿协议，协议规定开发公司一次性补偿王春化网点房拆迁中的损失费计人民币6万元;开发公司将食品公司2号楼的水电工程交给王春化施工;开发公司不向王春化收取工程质量保证金;工程付款方式为按进度付款，主体到二层，付15%，主体封顶付40%，安装结束，付35%，余款竣工决算后一次性付清。协议订立后，王春化便依约将自己的房屋交给开发公司进行拆迁，并将自己的原住宅电话留给开发公司作为售房热线。开发公司也紧锣密鼓地建设房屋，以供回迁户回迁和出售。 　　2003年4月，开发公司在该片区开发的一号楼进入了竣工验收阶段。2003年4月16日，工程验收组对开发公司已竣工的一号楼进行了现场检查，发现工程还存在着一些问题：1、室外楼梯未安装防滑条，楼梯侧边的窗如建设单位考虑取消，要求安装防护措施和止水措施。2、上人层面的防水做品不正确，木忘板未进行防火和防腐处理。3、楼梯间少量休息平台有起砂现象，一处踏步相邻高差3cm.4、二层通长走廊的拦板较长，分隔不足。5、室内有楼板缝开裂的现象，室内地坪的做品较粗，等等。验收组最后的监督意见是：对现场检查发现存在的问题，要求施工单位及时进行整改，整改情况由建设单位和监理单位出具书面证明;完善符合要求后方可进行备案。开发公司针对检查中存在的上述问题进行了整改，并于4月22日予以了回复，言明整改措施如下：1、散水坡成品后，雨水管已接到位。2、外走廊伸缩缝按设计要求部位设置一道4cm宽的伸缩缝，用白铁皮封好。3、外面晒台门坎按规定高度已砌粉好，室外净高为25cm.4、塑料窗经过清理、整改，已达到开启灵活，表面整洁，外墙部位的窗四周已打好防水胶。5、雨水管固定点已用防水胶封好。2003年6月25日，开发公司未将回迁房交付给王春化。王春化也没有及时去找开发公司索要回迁房。王春化认为开发公司未能按协议约定的时间交付回迁房，已构成违约，因此于2003年12月将开发公司诉至镇江市润州区法院，要求法院判令开发公司立即交付回迁房及其产权证、土地使用权证给王春化，并要求开发公司承担违约责任，赔偿王春化违约金10万元。 　　庭审中双方各执己见 　　润州法院公开开庭审理了此案，开发公司辩称：开发公司与王春化之间不存在房屋拆迁合同纠纷，更不存在违约的事实。他们向法庭提交了单位竣工验收通知、验收监督记录及回复，同时还向法庭申请已于2003年4月回迁到一号楼的回迁户陈某作为证人出庭作证，用这一系列证据证明其与王春化签订的协议中约定的回迁房在6月20日前已经竣工验收完毕，有的回迁户在4月底就已经回迁了，因此，开发公司根本不存在王春化所诉称的不能按约交付房屋的情况。他们认为，他们本着客户第一的宗旨，为了方便回迁户和现场房屋的销售，在该片区设立了现场销售办公机构，王春化也知道这个事实，而且王春化原来家里的电话还是留给开发公司作为现场销售和办理回迁的电话用的，王春化对这一点非常清楚，他完全可以随时打电话来询问。况且开发公司与王春化所签订拆迁协议中，王春化不愿意将自己的联系电话留下，也没有留下拆迁后自己的暂住地址，王春化在签订协议时还承诺到时他会来办理回迁房屋相关手续的;而且从拆迁补偿协议的内容也可以看出，王春化负责开发公司关于食品公司那幢楼的水电工程，他应当知道回迁房的建设情况和进度。但是开发公司在房子竣工后，王春化不来开发公司办理回迁手续，开发公司也因找不到王春化，所以无法通知王春化来办理交付手续。直到收到王春化的起诉状，才知道他原来并没有忘记回迁房屋这件事。开发公司无法将回迁房交付给王春化的主要责任在于王春