一,复利表之说明.pdfVIP

住宅市場與政策第六次上課記錄 時間： 2008/3/24(一) 14 ：00 到 17 ：00 主持人：張金鶚老師 地點：政大綜合院館南棟 270622 記錄：賴炳樹 出席：林佑儒、陳佳甫、陳妍如、許淑媛、劉永淳、賴炳樹 上課紀綠及討論： 一、複利表之說明 老師：給大家看的 paper請自己回去看。 複利表是否真的了解 ?複利非線性的力量龐大 ，有多大的影響可以從複利 表看出。 年利率和月利率有何差別?從月利率有時候不見得還原到年利率，如果 10%的年利率那月利率等於多少 除以? 12有什麼含義，有時有小數點無法 除到整數。 第一欄表示 1 元年利率 10%在 20 年後本利和為 6.7275 元，大家要去讀數 字的意義，要注意數字複利的力道，第一欄類似定存。 妍如:第一欄和第二欄的差別在於第二欄是年金 (每年都要存) 。 炳樹:第三欄表示每年存 0.0174 元20 年後得到 1 元，第三欄和第二欄互為倒數， 第五欄是年金屋的例子。 妍如:第四欄和第一欄是倒數。 老師：第五欄表示每年存 1 元年利率 10% ，20 年後現在值 8.51 元。 第五欄例子為現在 850萬的房子，租金收益還原 20 年後你買不買? 妍如:第六欄表示每年借 1 元，未來20 年後利息和本金每年要還 0.117 元。 老師：第二欄 57.274 乘以第四欄 0.148 等於第五欄 8.514 。 同理第一欄乘以第三欄等於第六欄，第六欄為本利均等攤還之數字。 例如一般地上權值多少錢 ?到後面未來會變得不值錢，因為它經過了 n 年，實際上是非線性的 ，從複利的角度看，數字是非線性的。 第四題是應用複利表的第一欄進位後是 61 元，第五題是應用第四欄。 第六題是應用第五欄年金屋的例子，於 10%投資報酬率下，以 5000 乘以 7.6 ，故該房屋現值 38030 元。假設 65 歲老人不想再搬遷，選擇將房子 賣給保險公司再租回來 (Sale and Lease back) 。此為倒轉年金(Reverse mortgage)觀念，選擇此種方式與保險公司合作，亦可避免未來房屋才賣 掉須負擔土地增值稅或日後處理之遺產稅問題。保險公司精算師會精算可 以活多少歲?我一直期待保險公司會從事這方面的產品，國外越來越普 遍，各位覺得如何 ?這種財務規劃應該是可行還不錯，從產品創新的角度 是好事，保險和房貸結合 ，可惜台灣沒有推廣得很好。 1 老師：老人希望在地老化 ，各位覺得年金屋的例子在台灣有沒有市場? 佳甫 : 我覺得是否和台灣產權太複雜有關?類似都市更新產權問題。 永淳 : 我以前有聽過隔代教養的例子，爺爺奶奶賣房子用於孫子的教育費，我覺 得是觀念的問題 ，台灣人喜歡擁有房子所有權。 二、大選後房地產市場之討論 老師 : 選後各位覺得房地產市場好嗎 ? 坦白講我覺得基本面不好，選後一定會回歸基本面，兩岸一定會三通嗎 ? 投資者是看未來經濟成長，而且目前有限制大陸人來台一年不能超過一個 月的規定 ，現在是賣房子的好時機，房地產不是像股票之短期市場，而且 交易成本很高 。 三、上次相關文章之討論 2 老師 :關於江百信之研究，主要討論購屋貸款放款條件，放款的金額和貸款人 的信用有關，台灣以前的銀行多只看擔保品的價值，對借款人的信用不 太重視 ，這篇主要是早期的實證研究。 老師 :關於劉展宏之研究，主要討論一般購屋貸款提前清償行為，一般提前清 償約七年，影響的因素受到婚姻狀況、年齡、教育程度、職業、年收入 等因素影響。為什麼要討論提前清償這件事，很重要的是對不動產抵押 貸款債權證券化（ Mortgage-Backed Securities , MBS ）