大连渤海饭店（集团）股份有限公司-亿城集团股份有限公司.pdfVIP

二〇〇九年度报告 亿城集团股份有限公司 二〇〇九年度报告全文 二〇〇九年度报告 致股东 戏剧般变化的 2009 年过去了，每一个人都会按照自己的理解，把这一历史片段放进记忆 的拼图里。这一年，我们经历了什么？或者更关键的是，在中国房地产业第一个冬天里我们 学会了什么? 因为对于亿城这样的行业弱小者而言，能否通过主动的“纠错——调整”，把每 一次挑战转变为自我进化的机遇，将决定我们的未来能走多远。 回顾与检验 回顾过去一年的市场起伏，我们并不想在事后对市场走势做出一个“逻辑自洽”的解释。 因为我们在亿城方法里已经承认，房地产具有投资品的属性，在我们的投资哲学里，投资市 场的走势本来就是无法预测的。在一个长周期内，取得好的投资绩效的关键不是预测，而是 行动的原则。无论是价值投资法，还是趋势法，都只是帮助我们找到合适的行为系统去战胜 自己的理性偏差，去年全年的实践再一次验证了我们这一信念。 去年年初我们对行业的判断是偏于悲观的，我们完全没有预料到行业能在短时期内快速 反转，可以说我们对市场走向的预测某种程度上是完全错误的。但是我们着眼于在“危中找 机”的基本立场，以及“先于市场快速去化库存，先于市场购置土地；聚焦实惠高端；趁低 换牌，布局未来”的投资策略，使我们没有完全错失购置土地的最佳时间窗口。二月和三月， 我们的西山华府项目先于市场启动出现热销，连续位居北京住宅销售榜前列，我们随即开始 同步补充土地资源计划。五月，我们拿下了北京土地市场这轮调整周期中最后一块底价成交 的住宅用地；七、八月间，在北京地价大幅上涨以前我们锁定了低密度的青龙湖项目。而在 年中，公司管理层继续看多北京房价，同时认为北京市场土地价格的上涨幅度已超出公司能 力圈，明确了在环渤海二线城市寻找价值洼地的投资策略。四季度和今年年初，公司又相继 取得了天津红桥广场项目和秦皇岛项目。这两个项目，一个处于天津中央商务圈内；一个拥 有北中国海最美的海景，具有成为京津高端人群暑期休闲终极目的地的潜力，他们都具有既 和北京房价联动上升、土地成本又相对低廉的优势。 优质项目的取得只是为公司发展提供了资源基础，利润的兑现还需要依靠制造环节的价 值创造能力。去年，公司通过标杆学习法、持续创新模仿学习行业标杆企业，大幅度提高了 对客户价值敏感点和成本控制关键点的把握能力，公司的管理水平和专业能力都取得了大幅 提升。以华府项目的绩效表现为例，华府产品线作为公司主要的产品线，过往的万城华府和 西山华府一期一直都保持了和区域均价相比的高溢价，但是周转率一直偏低。去年我们第一 次实现了在高溢价中快速去化，西山华府项目销售金额位居北京市住宅销售排行榜半年度第 一，全年度第四，这充分表明了我们与行业优势企业运营效率的差距在全面缩小，这必将支 持公司在未来几年持续快速发展。 第1页 二〇〇九年度报告 面对未来，如果我们的思维仅仅停留在去年市场的乐观氛围，而忘记一些基本的商业逻 辑和投资纪律，那么风险将悄然而至。另一方面，做一个“末日先生”，将现在的房价快速上 涨简单看成是泡沫同样没有任何意义，虽然“时钟的摆动总会让你有预测成功的一刻”，但重 要的是在当下各种市场信号让人感觉扑朔迷离的时候，我们采取什么样的策略，能够超越市 场的短期波动，确保自己在一个长的历史周期内跑赢大市。 审视与修正 如果我们回到思考的起点，我们寻找的策略实际是要回答：房地产企业作为一个消费品 制造者，如何找到适合自己禀赋最有价值的细分市场，并采取什么样的竞争策略？作为一个 资产市场的投资者，会遵循一个什么样的行动原则？ 基于亿城过往的专业积累和我们对中国房地产市场“豪宅不贵，普宅难求”二元格局的 认知，未来我们还将坚定地聚焦实惠高端市场。我们认为，高端住宅和普通住宅的比价关系 现阶段还没有真正拉开，现在的比价既未反应土地资源稀缺性的差异，也未足够反应项目品 质的差异和不同购房群体之间收入的差距。在可预见的未来，高端市场的价格成长将持续跑 赢大市。而