万科_珠海珠宾商业中心项目商业部分营销策划报告_108p_2011年_销售推广方案.pptx.pptVIP

业态定位 项目的自身特点： 预期销售价格高 普通商业租金无法支持 有特殊的历史传承 商业体量较小，难以成为商圈龙头 商业环境 存在租金售价剪刀差 如果业态定位普通零售、餐饮类商业，租金难以逾越同商圈成熟物业 项目物业形态不适宜做shopping mall，而适合打造某品类的专属领地 注意挖掘“珠海宾馆”这一纯金招牌的价值 同区域国贸、珠海百货、免税总体量16万㎡，非常成熟 业态定位 中央连接处宽度不足4米 单层面积仅2000㎡左右，难以组织人流动线 单铺面积约500㎡，不符合购物中心要求 该部分偏于一隅，普通消费型商业难以持续经营 本项目不适宜定位为购物中心 业态定位 定位方向思考： 能承受高租金并具有持续经营能力 不需要大人流量，只为高端人士服务的商户 能利用项目在珠海的特殊历史人文地位 租金 人流 历史 万豪酒店、项目高端居住人群 借力 商户租赁面积最好与商铺面积相匹配 统一 给高端商户一个非来不可的理由 业态定位 项目的契合点： 珠宾光环 新天地商业模式 与其它商业的糅合 花园式商业环境 突出尊贵，只为高端人士服务 商品+服务+品质体验 私房菜、高端零售的相得益彰 提供高附加值体验消费 珠宾商业，只为成功人士而来 业态定位 选取什么样的商户？ 什么商户有可能来？ 投资价值分析报告 百年老店 莲香楼 致美斋 投资价值分析报告 百年老店 珠海宾馆——名人足迹 珠海宾馆，作为第一家涉外宾馆，84年开业至今，已经是珠海人的精神图腾，邓小平、江泽民、李鹏…一个个伟人的名字烙刻在丰碑上。 投资价值分析报告 百年老店 珠海宾馆，位处珠海商业最成熟、档次最高的吉大商圈，是珠海商脉的龙头，是最能代表珠海商业的物业。 珠海宾馆——商脉龙头 投资价值分析报告 百年老店 珠海宾馆，作为珠海人最为骄傲的高档餐饮、娱乐、休闲场所，是宴请重要客人的必然之选。 珠海宾馆——必然之选 投资价值分析报告 百年老店 珠宾项目，由万科与新天地倾力打造，必能成就又一商业传奇。 珠海宾馆——鼎力打造 投资价值分析报告 百年老店 港珠澳大桥的建设，广珠轻轨的通车，国家级横琴新区的建立，都昭示了珠海的又一轮飞速发展。而与之相适应的商业发展也将呼啸而至。 珠宾，正是站在这潮头浪尖的商用物业，也是其中价值最高的佼佼者。 投资价值分析报告 百年老店 本项目的高端住宅，国际五星级万豪酒店都为项目带来源源不断的优质客流，也是项目商业价值最坚实的基础。 珠海的发展、吉大商圈的更臻成熟、旅游产值的迅猛增长，都极大的抬高项目价值底盘。 投资价值分析报告 城市之心，发展源动力 珠海商务的专属领地； 城市商业的核心地带； 财富引擎中心 中心 本 案 粤财假日酒店 中国人民银行 珠海百货广场 国贸购物广场 光大国际贸易中心 珠海免税商场 珠海宾馆位处吉大商圈，紧临九洲城博物馆，前临景山路，背依石景山，内藏明珠湖，周边商务写字楼集聚，高端楼盘陆续面向市场，商业氛围逐渐成熟，交通便利，是城市发展的核心。 投资价值分析报告 中心 投资价值分析报告 海滨泳场 珠海渔女 情侣路 RBD: 珠海渔女、石景山公园、珠海海滨公园、 海滨泳场、情侣中路 旅游资源 增值空间! 中心 投资价值分析报告 投资价值分析报告 铺王 铺王具有位置最佳、稀缺性与最好升值潜力 位置最佳：在一个城市中，铺王必然在最佳的商业位置，广州北京路、深圳东门、北京王府井，莫不如是，珠海呢？ 珠宾：珠海市商圈的最中心区位 稀缺性：铺王，不是每个富豪都可以拥有，因为土地是不可再生资源，错过，可能永远失去拥有的机会 珠宾：仅12席纯金商铺 升值：铺王的租金是最高的，升值潜力是最快的。 珠宾：现有租金投资收益已经达5-6%，销售型商铺中仅见 投资价值分析报告 投资价值分析报告 铺王 谁是深圳铺王? 投资价值分析报告 投资价值分析报告 铺王 项目地址 东门中路 铺位面积 约25㎡ 使用率 约60% 层高 约4.2m 开间 约4m 进深 约4m 98年铺王 销售价格 40万/㎡ 当前租金 4000元/ ㎡/月 该铺位目前由58度C承租，目前周边无铺位销售，该铺位目前租金4000元/㎡；铺王以年回报6%计算，则现售价约80万/平米，该铺王十年时间增值一倍。 九龙城铺王 80万/㎡ 投资价值分析报告 投资价值分析报告 铺王 谁是广州铺王? 投资价值分析报告 投资价值分析报告 铺王 项目地址 广州北京路 铺位面积 约8㎡ 使用率 约80% 层高 约4.2m 开间 约3