万科东莞松山湖1号项目营销策略_84PPT_中原.pptVIP

Strategy Research 未来住宅产品进入的两个竞争领域 1 东莞别墅市场 2 深圳的度假/投资别墅市场 如果我们进入所面临的挑战和机会 找到我们的最优策略 1 东莞别墅市场 莞城 南城 万江 东城 改造莞城 巩固东城 聚焦南城 东莞的房地产市场变化趋势 建设·百悦新城 建面:43万㎡ 2007年,现代欧式 挂牌土地 御花苑 建面:55.8万㎡ 2004年—,西班牙风情 挂牌土地 金众·葛兰溪谷 建面:26万㎡ 2006年,法式风情 深业项目 13万㎡ 东汇广场 建面:2.5万㎡ 2006年,现代 汉唐项目 建面:1.79万㎡ 2007年,待定 中信森林湖 建面:65万㎡ 2006年,南加州风情 世纪城 建面:80万㎡ 2004年,澳州风情 光大锦绣山河/18万/独立别墅300-1000 东骏豪苑/48万/r1.69/小高层+多层+别墅 棋峰天下/21万/220-240TH 世纪城国际公馆/80万/900套/r=0.69/、TH、叠拼） 中信森林湖/65.8万平米/r=1/别墅+ TH(已认筹) 金众.葛兰溪谷/26万平米/r=1.8/ TH +洋房空中别墅为主 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 2005 2006 2007 2008 2009 深业南城项目/13万平米/r=1.5/ TH +洋房空中别墅为主 万科松山湖/9.3万/ 竞争非常激烈 2006年下半年不包括各个镇区的别墅项目，TH850套 别墅420套左右 中信森林湖 世纪城国际公馆 旗峰天下 愉景花园 峰景GOLF 御花苑 海逸豪庭 加州阳光 龙泊东江 三正半山豪苑 碧水天源 卧龙山别墅 佳兆业水岸山城 翡翠山湖 蓝山锦湾 银湖山庄 东骏豪苑 锦绣山河 根据不完全统计，别墅及TH总的供应量在3000套左右 05年, 全市商品房销售面积达208.65万平米,比04年同期的211.5万平米下降了2.85万平米, 商品房销售面积连续两年下滑； 商品住宅销售176.13万平米,比去年的151.42万平米,增长了16%,其中别墅成交量达25.25万平米,基本同去年持平 ；约900套 需求分析 05年全市房地产施工面积1127.73万平方米，竣工面积为101.78万平米 施工面积与竣工面积倍数比为11.5 2 深圳的度假/投资别墅市场 历年住宅批准预售面积统计 961.42 716.9 806.5 707.4 0 200 400 600 800 1000 1200 2002年 2003年 2004年 2005年 万㎡ 历年住宅实际销售面积 2000-2005年深圳市商品住宅住宅存量统计 -200.00 -100.00 -50.00 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 数量（万平米） 住宅存量 21.08 53.42 237.29 -95.00 -13.65 -197.83 2000 2001 2002 2003 2004 2005 市场存量基本消耗殆尽！ 结论是： 如何充分的吸纳深圳的剩余购买力，如何启动深圳市场是本项目成功的关键。 如何在东莞的别墅竞争中树立标杆，我们不是老大，我们是老师。 我们的挑战 深圳市场 ？ 优势 劣势 品牌认同度高 松山湖体验 东莞市场 ？ 优势 劣势 没有尊贵品牌体验 松山湖认同度高 关于概念的建议 neo lounge 顶级别墅标准 体验 特殊风格 锦上添花 增加亮点 营销砝码增加 什么是lounge style? Lounge是闲散，懒散，享受缓慢时光的意思 Lounge style 的设计风格，最早是在上世纪末家具设计中体现的风潮， 由此而影响到室内设计，建筑设计。成为一种生活的方式和哲学。 A、高级酒店/豪宅发展的趋势 Less is more 现在已经被改成了，less is bore 在這樣的旅館，就像是被包在一個的殼裡，感受到的是，彷彿一樣的安適。——即使這樣的安適，對於也許寄望更多期待更多的人來說，委實顯得太過空乏單調了…… 頂級路線古典華麗風格的grand hotel。也显得乏味，造作。