北京大兴孙村组团四期a24地块宜居生态社区项目竞买分析报告_40p_调查研究6.pptVIP

1、在本项目竞买申请起始时间2011年4月19日9时提出竞买申请，并提交第一份有效竞买报价单，最先获取竞买资格； 2、在有其他竞买者提交竞买报价单的情况下，及时获取相关报价信息，与自身报价区间比较，如其他竞买者报价在我方可承受报价区间范围内，且未超过出让方设定的土地挂牌出让价格上限，则应及时在最高报价基础上增加一个报价阶梯，递交新的竞买报价单。 竞买策略建议 在达到上限价格（设为X万元）以后，将停止接受更高报价转为现场竞投公共租赁房面积，若我方可承受的最高报价52100万元在该上限价格X之上，则可另外投报公租房最大建面 Y=（52100-X）×10000/(15000-4000)平方米。 （其中15000-4000指宗地内商品住宅销售单价与公共租赁房政府回购价格之差。） 如挂牌出让设定的上限价格为50000万元，则现场竞投公共租赁房的最大面积应为： Y=（52100-50000）×10000/(15000-4000) =1909平方米。 此时净投资利润率仍可以达到15.5%，销售净利润率达到12.8%。 Thank you ！ 区域图 之大兴新城 良好政策机遇和交通优势 有力的助推了未来区域的发展 是北京市“十二五”时期重点关注和发展的地区之一。 定位于战略产业新区、区域发展支点、创新驱动前沿、低碳绿色家园。 区域交通优势明显，京九线及南六环和京开高速为一体的大交通网路。首都新机场也为今后区域交通提供了有力支撑， 宗地图之项目本体 交通优势 和周边产业有力的助推了未来项目的发展 毗连地铁4号线生物医药基地站，南六环和京开高速近在咫尺，公路交通优势明显。 项目周边小路网已初见雏形，天堂河相关工程也在进行推进。 地块紧邻基地办公大楼和服务基地，区位优势明显。 现状图 宗地内土地平整，唯有西南角有部分市政工程施工。 挂牌项目各地块控制性详细规划指标 序号 规划地块编号 用地性质 用地规模（平方米） 容积率 地上建筑面积（平方米） 控制高度（米） 建筑密度（%） 绿地率（%） 空地率（%） 1 0505-037 U31邮政设施用地（非出让） 10375 0.3 3113 12 30 30 　 2 0505-046 F3其它多功能用地 55356 2.8 154997 60 45 30 　 3 0505-048 S31机动车停车场库用地 4463 0.2 893 18 10 30 　 4 0505-047 R2二类居住用地 46251 2.8 129503 80 25 35 　 5 0505-038 R52小学用地（非出让） 15000 0.8 12000 18 25 30 　 合计 —— —— 131445 —— 300506 —— —— —— —— 详细规划指标 二、宗地交易情况分析 挂牌出让，设定价格上下限 出让方式 挂牌 起始时间 2011年4月19日9:00 挂牌底价 150000万元 竞价阶梯 750万元 竞买保证金 30000万元 　价格上限 未公开　 达到价格上限 不接受更高报价，转为现场投报另行配建公告租赁房（最低100平方米） 挂牌价格构成 政府土地收益 0505-048（机动车停车场库用地）地块 暂按商业用途收取政府土地收益 0505-046（其他多功能用地）地块 0505-047（二类居住用地）地块 暂按居住用途收取政府土地收益 0505-038（小学用地） 不在本次出让范围内，未收取政府土地收益 0505-037（邮政设施用地） 土地开发建设补偿 76413万元 相关指标 三、市场分析 当前项目较少，未来竞争激烈 周边项目情况 竞争项目建筑形态多为洋房、高层板楼，其次是别墅类项目。 项目名称 区域 总建面积(㎡) 开盘时间 销售状态 (住宅、商铺) 销售报价 (元) (别墅) 销售报价 (元) 果岭假日 大兴区 80,000 2006-1-20 销售 18,000 14,000 博悦府 大兴区 23，000　 2010-3-20 销售 18,500 25,000 保利新茉莉公馆 大兴区 404，907　 2011-8-1 销售 19，092 　 艺苑·桐城 大兴区 168，000　 2009-5-16 销售 19,000-20，000 　 火神庙国际商业中心 大兴区 340，000 2009-7 销售 48，000 　 本案 周边已成交土地 金融街控股股份有限公司 北京邦达房地产开发有限公司 本案 保利（北京）房地产开发有限公司 明发集团北京房地产开发有限公司 重庆龙湖地产发展有限公司 周边已成交土地列表 竟体周边待上市体量较多，将会在近一两年陆续销售，潜在竞争力大。 宗地名称 宗地位置 建设用地面积(平方米） 规划建筑面积(平方米) 规划用途 成交日期 成交价