同致行写字楼技术服务模块.pptVIP

写字楼地块性质 政策条件 城市发展 经济环境 区位形象 运营成本 …… 以客户实际需求为出发点，区别于传统分类，同致行对写字楼产品细分为以下六种常见类别，专业化视角，精准落位写字楼产品。 A 超甲级写字楼 B 甲级写字楼 C 乙级写字楼 D 园区写字楼 E LOFT写字楼 F 创意产业办公园区 写字楼产品 全系列 写字楼产品定位细分 一二线城市开发产品 二三线城市开发产品 产业化订单式开发产品 写字楼客户关注点集合 生产工具——提高生产力 投资工具——保值、增值 经营效率——区位和配套资源：这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点，如机场、高速公路、地铁站等更近）？ 形象（面子）——写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）？ 必备指标：广场——立面——大堂（含物业管理公司）——电梯间——电梯品牌——公共走道——洗手间； 可选指标：室内层高、浩华视频会议室、俱乐部、商务会所…… 经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？ 必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、物业的可拼合性 可选指标：网络地板、空中花园、生态办公等。 写字楼客户所属行业分析 四线 三线 二线 进驻企业说明： 区域性知名企业 地方性支柱产业 进驻企业说明： 国内知名企业 区域性知名企业 地方支柱企业 进驻企业说明： 国际知名企业 国内知名企业 区域性知名企业 一线 进驻企业说明： 世界500强企业 国际知名企业 国内知名企业 创意文化产业 需求面积 行业类型 公司规模 资金实力 使用性质 100-300㎡ 设计、装饰、电子加工 处于创业期的中小规模公司，人员较少 大多选择按揭付款，资金实力较弱 作为公司对外形象展示窗口 300-500㎡ 贸易、律师行、物流 处于发展期的企业，规模扩张急需置业 资金实力一般，大多选择按揭方式 自用兼投资，注重投资回报 500-1000㎡ 实业、物流、科技、服装展示 处于成熟期，企业规模较大 资金实力较强 提升公司形象，置业保值 1000㎡以上 投资、基金、实业 投资、基金、实业 资金实力强，对价格敏感度相对较弱 自用兼投资 写字楼等级衡量标准 衡量标准 甲写字楼 超甲级写字楼 发展商背景 具备良好的市场声誉的专业开发商 具备良好声誉的专业开发商，有丰富的商业地产开发经验以及在目标客户群的口碑 位置 核心商业区域，与公共交通系统直接连接 核心商业区域，与公共交通系统及地铁口接驳 物业管理 国际化物业管理公司，丰富的甲级写字楼管理经验 国际化物业管理公司，丰富的甲级写字楼管理经验，丰富的服务国际企业的经验，了解跨国企业客户对物业管理的要求标准 体量 30000㎡以上 50000㎡以上 产权 单一产权，只租不售 单一产权，只租不售 楼层平面 整层可出租使用面积超过1000㎡，使用率超过70%，采用无柱型设计，单层平面最好是长方形或方形 整层可出租使用面积超过2000㎡，使用率超过75%，采用无柱型设计，单层平面最好是长方形或方形，考虑可拆卸楼板设置 室内净高 ≥2.6米 ≥2.8米 楼板承重 ≥250公斤/㎡ ≥350公斤/㎡ 架高地板 ≥70mm ≥150mm 进深 ≥8米 ≥12米 目前，一二线城市仍是写字楼发展主要区域，配套完备的甲级、超甲级写字楼为主要趋势，其评级衡量标准如下： 衡量标准 甲写字楼 超甲级写字楼 走廊宽度 电梯前室：不低于3米 公共走廊：比低于1.5米 电梯前室：不低于3米 公共走廊：比低于1.5米 卫生间 男女各一，每个按照不低于楼层适用面的1:10配置 男女各一或二，每个按照不低于楼层使用面积的1:8配置，拥有行政人员卫生间及残疾人卫生间等 空调系统 四管制风机盘管系统或VAV系统 新风量：30m3/人/小时（按照10㎡/人密度计算） 四管制风机盘管系统或VAV系统 夏季：可达22℃≤50%（相对湿度） 冬季：22℃≥40%（相对湿度） 新风量：40m3/人/小时（按照10㎡/人密度计算） 24小时机房冷冻水/冷却水系统 具备 具备 24小时热水供应 具备 具备 电力系统 双路供电，应急发电机，电力负荷达80VA/sqm-90VA/sqm，提供备用的发动机组 双路供电，应急发电机（公共使用）（租客使用），电力负荷达100VA/sqm-120VA/sqm，提供备用的发动机组，保证供应量为500千伏安，预留租客发电机位 卫星天线 安装位置预留 具备 具备 写字楼等级衡量标准 衡量标准 甲写字楼 超甲级写字楼 电梯系统 （客梯） 分区设置 平均等候时间不超过40秒 载重量：不低于1350公斤/部 梯速：2.5-4.0米/秒 配置比例：不低于5000㎡/部 设置有电梯