年6月中国别墅市场形势分析报告-27页.doc

2009年中国别墅市场形势分析 一、全国高端房地产市场运行状况 房地产投资有所恢复，住宅投资额占房地产投资额及高端物业投资比重比较稳定。 2009年1-5月，全国商品房投资额增长6.8%，增速较1-4月提高1.9个百分点，但较上年同期仍回落25.1个百分点，表明开发企业投资信心逐步恢复。2009年1-5月住宅投资占房地产开发投资比重为69.9%,但较2008年下降3个百分点。 2008年二季度以来，全国高端物业投资占住宅投资的比重出现下滑，09年一季度高端物业投资比重为9.18%，与08同期相比，减少了近0.87个百分点。 企业投资信心逐步恢复，高端物业新开工、施工、竣工降幅均超过住宅整体水平，占住宅比重达到07年来最低点。 2009年1-5月，全国高端物业新开工面积为1144.01万平方米，同比降幅达39.2%，下降幅度明显快于住宅类新开工面积（-18.67%）；全国高端物业施工面积为1144万平方米，同比下降2.91%，（同期住宅施工面积同比上涨10.25%）；全国高端物业竣工面积774.99万平方米，同比下降5.59%，（同期住宅施工面积同比上涨23.65%）。 2009年1-5月，全国高端物业新开工面积占住宅新开工总面积的3.99%，处于200７年以来最低水平；与去年同期相比，比重减少1.35个百分点；全国高端物业施工面积占住宅施工总面积的6.32%，处于2007年以来的最低水平，同比2008年，比重减少0.86个百分点；全国高端物业竣工面积占住宅竣工总面积的5.82%，与去年同期相比，占比减少了1.8个百分点，且从2008年以来占比基本上处于下滑的态势。 高端物业需求回升，销售面积和销售额增长显著。 2009年1-5月，全国高端物业需求明显回升，累计销售面积为1123.69万平方米，同比增长11.8%，低于住宅26.7%的同比增长速度；全国高端物业实现销售额959亿元，同比2008年增长27.95%，涨幅位居2008年以来最高水平，低于住宅49%的同比增长速度；全国高端物业销竣比由2008年同期的1.22：1增长到1.45：1,供应略显不足。 二、全国主要城市别墅市场行情 1、北京 新增供应明显回落，市场需求大幅增长。 2009年1-5月，北京新批准上市别墅套数和面积分别为996套、34.1万平方米，同比分别下降35.0%和68.9%；与2007年同期相比，分别下降了3.9%、5.2%。需求方面，2009年前五个月北京累计成交别墅套数和面积分别为1319套、42.1万平方米，同比分别增长69.9%和70.3%；与2007年同期相比，分别下降41.3%、33.2%。同时，受北京别墅成交逐月回升，供应回落的影响，2009年1-5月销供比由去年同期的0.51:1增长至1.32：1，供求关系出现转变，但仍未达到2007年水平。 区域供应集中，部分区域供应略显不足。 2009年1-5月北京新增别墅主要集中在中央别墅区、亦庄开发区、通州运河别墅区，三个区域累计供应比重达62.7%，新增套数同比去年增长33.5%。成交方面，1-5月北京别墅成交主要集中在中央别墅区、城南阳光别墅区、潮白河别墅区，三个区域成交比重达42.7%，成交套数同比去年增幅高达73.5%。受供应相对集中影响，通州运河、京承高速、亦庄开发区、中央别墅区销供比小于1，其他区域销供比均大于1。 经济型别墅仍占市场主导。 2009年1-5月，成交价格在13000元/平方米以下别墅占61.2%，同比增加了近37个百分点；而22000元/平方米以上的别墅仅占7.4%,同比降幅超过12个百分点。 2009年1-5月，成交主要户型面积集中200(含）-300平方米，比重占38.5%,同比增加16个百分点；500平方米以上大户型别墅成交比重仅为3.5%，同比减少2.4个百分点。 2009年1-5月，成交套总价在500(含）以下的别墅项目比重达59%，同比去年增加近6个百分点。 受经济型别墅成交比重加大影响,1-5月成交均价出现下滑。 2009年1-5月北京别墅成交均价为14957元/平方米，同比下降14.4%，主要由于城南阳光、京石高速低端别墅区成交比重上升，而中央、城西传统高端别墅区成交比重下降，以及整体经济型别墅成交比重加大，从而引起整体价格结构性下调，但仍高出2007年同期水平(11224元/平方米)。从各月成交价格来看，2009年1-5月北京别墅价格呈现环比上涨；但与2008年同期相比，各月成交价格均有所下降。 ? 从区域成交价格来看，与去年同期相比，大部分别墅区成交价格下降，其中京石高速、密云、怀柔三个别墅区成交价格降幅超过20%，西山、潮白河、亦庄开发区、北六环及京承高速别墅区降幅都在10%以上，一定程度上拉低了别墅的整体价格。 2、上海 新增供应同比下滑，成交量