年上半年南京房地产市场形势分析报告.doc

南京2009年上半年房地产市场形势分析 南京2009年上半年房地产政策市场动态 2008年被视为中国地产的政策“潮动”年。金融海啸肆虐之下，中国楼市如入“冷宫”，销量一泻千里。中央和地方政府政策连环出，降首付、免个税、降利息……牵一发而动全身，服下几剂猛药的中国楼市，2009年“起死回生”。迎来“小阳春”，锁定“金三银四红五月”，全国各地频出“捷报”。　　相比2008年的“政策”猛药，2009年上半年出台的政策仅算得上是“调理”，政策出台的频率、力度，远不及2008年。不过，伴随着楼市温度再度向“高烧”逼近，有业内人士预计，取而代之的或许是“胡萝卜加大棒”，新的抑制措施很快会出台。南京2009年上半年伴随着国家的调控脚步，也出台若干关于房地产方面的政策，我们下面进行一一梳理，以理清这些政策对于房地产市场的影响。 公积金政策调整 时间：2009年1月20日政策政策：南京公积金贷款首付降至两成 南京市住房公积金管理中心对外宣布，从1月20日起，正式调整住房公积金贷款首付比例。 政策核心要点：◆商品房首付比例由3成降为2成。◆第二次住房公积金贷款首付4成的限制也被取消。◆目前对‘自住住房’并没有严格限定，为支持职工改善住房条件，凡是第二次申请公积金贷款的，首付比例视同第一次公积金贷款处理。◆南京的公积金异地贷款目前还没有放开。 点评：有利于减轻广大职工购房的首付压力，解决城市中低收入家庭住房问题，拉动内需，刺激住房合理消费，支持更多的公积金缴存人使用公积金贷款。 商品房销售价格明码标价制度 时间：2009年2月1日政策：南京严查楼盘价格欺诈 执行“一套一标” 南京市房产管理局发布“关于做好商品房销售‘一套一标’工作的通知”，要求各楼盘的商品房必须“明码标价”，以防止重大价格欺诈等违法、违规行为的发生。 政策核心要点：◆健全商品房明码标价制度，全面推行价格诚信经营，整顿和规范市场价格秩序。防止重大价格欺诈等违法、违规行为的发生。　◆改进房地产价格管理，加强经济实用房、中低价商品房、拆迁安置房、廉租房和带有公益性质的商品住房的价格管理。◆产权市场处将加强全市商品房销售市场检查，各房地产开发企业要在售楼场所醒目的位置按“一套一标”公示商品房销售价格。◆凡检查中发现不执行“一价清”和明码标价制度的开发企业将通报给物价部门查处。 　 点评：2007年，南京市在楼市火热时推出了“一房一价”的核价销售政策，一度被指“以行政手段干预市场价格”而惹来争议。去年9月末，南京市取消了商品房一房一价的“核价”制度，将商品房的定价权全部交还到了开发商手中。09年2月1日《关于做好商品房销售“一套一标”工作的通知》，明确了开发企业严格执行商品房“一价清”和“一套一标”的明码标价制度 新版购房合同推出 时间：2009年2月1日政策：南京正式启用新版二手房买卖合同 南京市正式启用新版的《南京市存量房买卖合同》，和老版合同相比，新版合同增加了房款托管的条款内容，但不是必选条款，房屋买卖双方可自行选择。政策核心要点：◆一是自有购房款的托管、二是抵押贷款部分的托管、三是自留尾款的处理。◆尾款因为牵涉到房屋的户口、水电费等问题，可以不存入托管账户，但定金作为房屋买卖首付款要一并存入托管账户。◆买卖双方不选择资金托管而自行交割房款的，由此产生的全部责任须自行承担 时间：2009年5月1日政策：5月1日起南京将启用新版商品房预售合同  5月1日起南京市（含三区两县）将启用新版《南京市商品房预售合同》，新版主要对附件5中建筑节能条款相关内容进行了修改。 政策核心要点：◆原08版《南京市商品房预售合同》（含建筑节能条款）将继续保留一段时间后停止。其他版本《南京市商品房预售合同》，自2009年5月1日起停止使用。◆未售出的商品房必须按上述要求定义09版合同模板，使用09版合同文本。凡办理过初始登记的商品房，仍继续使用《南京市商品房现售合同》。 物业收费 时间：2009年4月4日政策：南京出台新规 不交物业费业主权利将受限 南京市房管局出台了《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，给出了多达50条的指导性意见。 政策核心要点：◆业主大会由街道牵头召开。◆首次业主大会经费由开发商支付。◆高档住宅物业费无需审批。 ◆正在装修的房子不算空置房 。 点评：这只是指导性的文件，没有很强的约束力，南京应该尽快出台地方性的法规进行规范，比如《南京物业管理条例》，并配套相关的实施细则，让关系到千家万户的物业管理工作有法可依，仅仅出台一部《指导规则》恐怕还远远不够。 个税调整 时间：2009年4月4日政策：南京房管部门出台新规 要全额退税先还个税补贴 在办理个税退税时，应结合房管局提供的领取个税补贴的信息。　　政策核心要点：◆在执