房地产估价复习资料(大专).doc

1、房地产的类型： （1）按开发程度分：生地（荒地、农地）、毛地（具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋）、熟地、在建工程、现房。 （2）按是否产生收益分： ①收益性房地产：指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。 ②非收益性房地产：如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 收益性房地产可以采用收益法估价，不是看目前而是看其本质是否可产生收益，尚未产生收益的可以用比较法来估价。 （3）按经营使用方式分：出售型（比较法）、出租型（收益法）、营业型（收益法）、自用型（成本法）。 2、房地产形成的条件：房地产的有用性、房地产供给的相对稀缺性、房地产的有效需求。 3一笔成功的房地产交易过程中，最低卖价≤成交价≤最高买价，采用协议方式出让的价格最低，其次是招标、拍卖价格最高。 4、楼面地价=土地单价/容积率=土地总价/总建筑面积 5、估价程序：获取估价业务（主动，被动）—受理估价委托及明确估价基本事项—拟定估价作业方案—搜集估价所需资料—实地察勘估价对象—选定估价方法并计算—确定估价结果—撰写估价报告—交付估价报告—估价资料归档。 6、估价时点：是指在一个房地产估价项目中，由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。 7、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、谨慎原则。 8、最高最佳使用原则：保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提（即装修成本净收益时可用）、重新利用前提（即拆除费+重建费净收益额时可用）。 9、路线价：通常为土地单价，也可为楼面地价。（具体例子见课本P52-P57） 10、基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。重要特点：它是特定区域的平均价格，其表现形式有区片价和路段价两种。基准地价是单位土地面积的地价。如商业用地的四个特点：时点、五通一平、年限40年、首层标准。 11、年期修正：当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时，就需进行年期修正。 年期修正系数y=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中，r为土地还原率； m为待估宗地可使用年限 n为该用途土地法定最高出让年限。 12、假设开发法：是用待估价土地上所建造的房屋等预期销售收入减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估土地价格的一种方法。 基本公式：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费 假设开发法分有现金流量折现法、传统方法，前者比后者少了投资利息、开发利润。（P189【例5.7】【例5.8】） 13、假设开发法的理论依据是预期原理，市场比较法的理论依据是替代原理，收益法理论依据是预期原理。 14、计息项目包括：待开发房地产价值、购买待开发房地产应负担的税费、开发成本和管理费用。（P76） 直接成本利润率=开发成本/（待估土地价值+待估扣除税费+土地成本） 15、开发利润=相应利润率×相应计算基数；其中， （1）直接成本基数=土地取得成本+开发建设成本 （2）投资基数=土地取得成本+开发建设成本+管理费用 （3）成本基数=土地取得成本+开发建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费 （4）销售基数=开发完成后扥房地产价值（售价）。（P90【例3.1】） 16、（1）重建价格：重新建造与估价对象材料、技术、构造、配件相同的全新建筑物所必须的支出和应获得的利润；适用于有特殊保护价值的建筑物。 （2）重置价格：属于替代原理，用新技术、新材料、新功能替代旧的，重置价格通常比重建价格低。 17、折旧：建筑物折旧指建筑物的价值损耗，又称建筑物的减价修正额，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额；即 建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价格 建筑物折旧分为物质折旧（有形）、功能折旧（无形）、经纪折旧（外部影响）三大类。（P97） 18、建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。 （1）自然寿命：指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。 经济寿命：指建筑物从竣工验收合格之日起至它对房地产价值不再有贡献时为止的时间。 （2）建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。 （3）实际经过年数：建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点为止的日历年数。 （4）有效经过年数：估价时点的建筑物状况和效用所显示的经过年数。 剩余寿命=寿命-经过年数；剩余经济寿命=经济寿命-有效经过年数 19、折旧公式： （1）年折旧额