地役权实际案例.doc

地役权案例 从一起案例谈地役权与相邻权的区别 ??原告：张某，男，垦利县人。 　　被告：某房地产开发公司（以下简称“房产公司”），驻垦利县城。 　　张某因需购置住宅用房，于2006年10月份某日，到“房产公司”开发的某住宅花园相看住宅楼房。其间，张某看中了位于花园大门后第一排的一栋住宅，该房位于一楼最东头，东邻花园中心路，门前就是宽敞的花园大门。尤为重要也是张某最为看中的是，宣传图片及小区模型显示该房前面的大门内侧没有任何建筑物，住进去以后，在房间里就可以自由欣赏街前的景色。张某向售楼人员说明了自己的真实意思，售楼人员也向其保证将来也不会增添新的建筑设施，为了这一点张某接受了相对价格不菲的条件，签订了购房协议，交付了首期房款。2007年9月，张某交足房款住进去不久，发现“房产公司”在花园大门处搭起了脚手架，经了解得知，是要在大门内侧增建二层楼高的门楼。这样一来，就挡住了张某欣赏街前美景的视线，也有违他购买此房的初衷。张某找到“房产公司”要求停止施工，“房产公司”认为在自己开发的小区内按照变更后的设计方案搞建设，与张某无关，张某无权阻拦其施工。双方相持不下，张某起诉到法院，要求“房产公司”停止施工，并支付违约金3.5万元。 ????争议??对于本案的处理，存有三种不同的意见： 　　第一种意见认为，被告在规划区内建造花园大门，既没有妨碍原告权利的行使，也没有对原告构成侵权，与原告无关，原告的诉讼请求应当驳回。 　　第二种意见认为，原、被告之间属于相邻关系，被告擅自增建门楼的行为侵犯了原告向前方眺望的权利，应当承担停止侵权的责任。 　　第三种意见认为，原、被告之间通过合同的形式为原告设定的是一种他物权——地役权，被告违背合同约定，侵犯了原告所享有的地役权，原告除去能够要求被告承担违约责任之外，还有权要求被告承担停止侵权的物权侵权责任。 　　 评析??本案原告张某在与“房产公司”签订房屋买卖合同时，向“房产公司”表示，自己之所以购买该处楼房，一个重要的原因就是看中宣传图片及小区模型显示这栋楼房虽然位于一层，但却是在花园大门后的第一排，花园大门内侧没有任何建筑设施，非常宽敞，有利于自己欣赏门前美景，也正因为如此，自己才接受了这个位置和这个价格。“房产公司”知悉张某的这个意思后，也表示以后不会在该房前增添其他建筑设施。因此说，被告出示的宣传图片、小区模型以及原告的购买意图和被告的承诺都是该楼房买卖合同的内容，并已经生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。也就是说，原、被告双方通过商品房购买合同约定，原告所购楼房前的土地使用权虽然属于被告，但被告却不得擅自在此增建其他建筑设施而影响原告向前眺望。如今，被告擅自加盖建筑设施，违背合同的约定，对原、被告设定的原告张某所享有的“眺望权”造成了损害，被告应当承担停止损害地役权的违约责任。 　　此案中的“眺望权”是地役权的一种具体形式。 　　地役权是指土地权利人为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。 　　在我国，地役权是《物权法》所创设的法律制度，在此之前没有关于地役权的法律规定。我国《物权法》第一百五十六条第一款规定：“地役权人有权依照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”地役权中的“役”就是使用的意思，如通行他人土地、由他人土地引水、禁止他人在其土地上建筑一定的建筑物等。地役权所涉及的两块土地中，需要役使他人土地的地块称为需役地，供他人役使的地块则称为供役地。需役地的所有权人或者使用权人成为地役权人，地役权对他来说是一种权利；供役地的所有权人或者使用权人成为地役人，对他来说，地役权则是一种负担或义务。在本案中，张某是地役权人，“房产公司”则是地役人。 　　地役权是用益物权的一种，具有以下法律特征： 　　（1）?地役权是对他人所有或者使用的土地加以利用的用益物权，因此权利主体既可以是土地所有人，也可以是土地的使用人。我国《物权法》规定的地役权是以用益物权的形式出现的。由于我国的土地实行的是国家所有或者集体所有的形式，用益物权大都用于调整土地使用权人之间的关系，地役权也是如此。因此，在使用权人不同而所有权人一致的两块土地上仍有设立地役权的必要。在我国，地役权人既包括土地所有权人，也包括土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人。 ????（2）?地役权的客体通常是土地。我国的地役权客体不包括建筑物。当然并不一定是一块完整的土地，可以是一块土地中的一部分。 ????（3）?地役权是权利人为了对自己所有或使用的土地上的惯常效用之上的便利而设定的用益物权，如从他人土地通行、引水、取材、限制他人在其土地上添建建筑物等。这里所谓的“便利”并不限于经济上或者财产价值上的方便利益，具有精神上或者感情上的利益也包