伟业顾问万科东丽湖三期别墅报告.pptVIP

根据项目各个产品类型的特点，我们从2007年别墅市场供应的角度分 析得出： 1、07年天津别墅市场主体为独栋、双拼产品，市场份额较高，多集中 于下半年推向市场； 2、 本案双拼别墅会与市场中低总价的独栋别墅项目形成市场竞争； 3、本案联排别墅会与市场上投放的同类产品存在竞争。 项目面临的问题 产品特性需求 追求大院落，高产品附加值的客户占42% 客户特征——一期成交客户调研 一期成交客户调研分析 居住型客户 保值、增值型客户 追求高品质高附加值的资源，看好项目发展与生态居住环境 看好区域发展与稀缺产品资源，追求未来的增值空间，希望小投入、大产出 区域构成 关注东丽湖三期产品意向客户主要以中心城区东部的河西、和平、河东为主，占63% 客户特征分析——三期意向客户调研 家庭结构组成 客户特征——三期意向客户调研 客户的家庭属性来看望子成龙型占84%，社会新锐占16%， 职业构成 客户特征分析——三期意向客户调研 私营企业主占34%，企业高管占31%，三期产品客户的高端属性突出 置业需求 价值预期 客户特征——三期意向客户调研 度假型需求占53%,自住比例占32%， 生态还是项目的最佳价值卖点占39% 价格需求 是否有意向购买联排产品 客户特征——三期意向客户调研 8000均价接受度较高占78% 坚定意向的客户占61%, 北京 及外省市 中心西部 中心东部 东丽区 空港及开发区西区 塘沽区及开发区母区 中心西部 客户特征——客户区域 中心城区 东丽 空港 开发区 度假型客群 中心城区 东丽 空港 开发区 投资型客群 中心城区 东丽 空港 开发区 自住型客群 主 轻 主 轻 主 轻 主 轻 主 分区域需求特征 客户特征——客户需求 客户特征——客户描摹 客户特征动态描摹 客户区域主要辐射至中心城区东部，开发区、空港东丽补充 主要以私营企业主、企业高管的财富人群 度假型、投资型为主 区域发展 社区逐渐成熟 产品价值提升 客户区域：开发区、空港东丽在增加幅度高，外企、外地、外籍比例上升 资本移民更高端的新富阶层 居住型比例上升 现在客户特征 未来客户特征 * * * * * 嵌居生态，坐享城事 ——城市中感受自然 竞争分析 客户特征 产品解读 营销计划 目 录 鉴于项目发展阶段与三期产品的价值属性，我们对下半年的市场环境进行分析，洞察07年下半年的市场竞争状况 竞争分析 竞争分析——07年别墅市场分析 1、07年别墅市场主要供应的分布情况 天嘉湖 龙顺御墅 夏阳溪韵 风景湾 团泊 新庭院 原有项目 新面市项目 Town 中堂 大地 12城 梦都岭上林里 滨海 高尔夫 新悦庭 社会山 除TOWN中堂外，天津07年别墅市场主要集中在外环线周边 朗矩 2、07年上半年在售别墅项目供应情况 8月 / / / 50000 15000 350-500 新悦庭 未定 40000 8000 220 （双拼） 10000 8000 300 滨海高尔夫 5月份推出 20000 17000 255-292 2328/6套 17000 388 Town中堂 9月份推出 9000/65套 6300 165（双拼） 60000 8000 206-380 团泊新城 预计推出时间 联排 独栋 预计推出时间 联排 独栋 供应体量 预计均价 单套面积 供应体量 预计均价 单套面积 供应体量 预计均价 单套面积 供应体量 预计均价 单套面积 6月中旬 8500/66套 9000 130—180 / / / 大地12城 3月份推出 11000 7500 170-220（4/6联） 15000 9000 180-240（双拼） 夏阳溪韵 持续 20 8000 208-220 朗矩 原有项目新推售部分（约１２８０００平米，其中：独栋６２０００平米；联排：５１０００平米；） 6月认购 7000 7000 220-260 (2\3\4\5联) 4000 8000 220—240 社会山 9月推出 / / / 33300/111套 8000 250-350 梦都岭上林里 6月推出 4500/18套 12000 200-300（6/8联） 15000/30套 16000 500 龙顺御墅 7月推出 2430/9套 未定 270（3联） 15000/47套 未定 290-770 天嘉湖 新项目（约１２０２３０平米，其中：独栋１１３３００平米；联排７０００平米） 竞争分析——07年别墅市场分析 3、2007年天津别墅市场供应的组成情况汇总： 估算供应面积 产品类型 432200 独栋 165327 联排 89410 双拼 ０７年别墅市场供应量大，