余姚市潭家岭西路项目策划报告.pptVIP

潭家岭西路项目策划报告 宁波瑞狮地产投资咨询有限公司 目录 前言 WHAT—项目定位 整体市场 竞争对手分析 项目SWOT分析 产品定位关键词 WHO—客户的把握 客户定位 客户特性描述 HOW—概念的整合 概念的塑造 概念的提出 策划总原则 策略提出 推广阶段策略 概念的产品优化 社区功能优化 户型优化 平面表现创意 前言 于平淡处见新奇 本案总体上优势不是很多，尤其项目主次入口两侧高压线对客户造成的心理压力，对项目销售产生极大的负面影响，如何在项目个性不足的前提下实现销售与品牌的互赢是个课题。 余姚的城郊置业热潮虽正在发展阶段,但是已经成为趋势,周边乡村城市化进程又在加快,并且也形成一股不可忽视的需求力量,满足与吸引他们的城市生活方式欲望是本项目策划要解决的问题. 房地产策划的三大要素 WHAT 项目定位 WHO客户的把握 WHAT推广的概念 项目定位思考 市场研判 板块: 日月星苑已经为谭家岭西路周边居住环境打下了很好的基础，该板块也即将形成，而本案与日月星苑是板块的先行者 产品形态： 当前整个余姚住宅市场产品类型多以多层、小高层为主，多层目前在余姚市场上是畅销产品，在售楼盘基本售磬，但6+1去化一般，小高层尤其偏大户型去化缓慢。 户型 90/70政策颁布近一年时间，虽近两年住宅物业面积偏大在120-150平方，而最受消费者喜爱套型是110-130的大三房，90-110的小三房或两房销售也不错，未来实用户型将大增。 价格： 多层售价一般在4200-6500元/平方之间，均价4800-5000元/平方左右。 需求： 经过近几年膨胀式发展，余姚当地居民换房的高峰已经基本结束，一般的2次置业的客户也基本达到了饱和，再加上最近的房贷新政，未来住宅市场以自住为主，首次置业为主流，因此户型设计应适中与实用。 车库/车位/储物间：捆绑式销售模式是否还会成为主流？ 从目前市场在售的个案看，车库、车位与住宅物业捆绑式销售已成为余姚多数个案销售的惯例，而在这一模式下，架空层车库、半地下车库与住宅的捆绑销售明显好于地下室车库、车位与住宅的捆绑销售，储物间也是销售过程中不可或缺的附属用房； 但随着需求的中低化，以领先全国县域经济的余姚改善性住房为主的置业比例将逐渐降低，未来捆绑式销售模式逐渐成为非主流。 未来市场展望 房贷新政的频繁推出，国家调控的方向决定，未来住宅市场的需求主体将以自住为主，因此，户型面积设计将向实用经典适中方向转移。 市中心开发的地块日益稀缺，城郊开发热潮已经形成， 建立在余姚山水人文城市特质上的开发模式“临水、面江、教育”三大开发模式将告一段落，而理念先进的个性化开发将迎来热潮。 中低档住宅物业的市场份额将被政府的安置房和经济适用房所侵占，市场空间不大。 各楼盘缺乏个性，开发理念与产品形态雷同。 项目思考 思考一:区域竞争激烈 应该说本项目没有明显的优势,甚至可以说是一个平庸的产品,这是由地段、周边环境、建筑、户型、配套、城市发展方向等综合因素决定的；因而产品亮点与差异化的塑造，在08年全市110万方推出体量而潭家岭路板块（26万）与城东板块（50万）占68%份额的大背景下显得迫在眉睫。 思考二:余姚经济实用型客户最关心的层面是什么？ 单价较低，首期款少，降低购房门槛 户型方正，单位面积分布恰当，功能分区合理 有中心园林，向往小区生活 离上班近，生活配套齐全，自设幼稚园，解决生活后顾之忧 思考三:我们看看本案最大的优势与劣势是什么？ 最大优势： ◆ 高品质：日月星苑一期已经树立的高端产品形象基础； ◆ 中小户型：项目在户型设计上全部为市场热销的精致中小户型，方正实用，符合市场刚性需求； ◆ 低总价：中户型、低单价、低总价构成了项目较高的性价比。 最大的障碍： ◆ 区位：项目地块还是一个城郊的概念，紧邻工业园，目前区位价值还没有得到市场的认同。 ◆ 配套：公寓型产品，对生活配套要求相当高，而周边生活配套暂无； ◆ 环境：项目周边工厂比较多（灯具、印刷公司为主），存在一定的环境污染；紧邻私房，居住氛围欠佳； ◆ 景观：高压线穿过小区，相对景观劣势更加明显。 我们向何处去? 面对客户对城市现代生活的向往,以新都市主义城市化为背景,以现代都市轻松、自然、现代、时尚特色生活方式吸引消费者。 知彼知