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* * 第四章  房地产开发项目可行性研究 教学内容 房地产开发项目可行性研究的内容和步骤 房地产开发项目的投资与收入估算 房地产开发项目的财务评价和不确定性分析 教学目的：通过本章学习，使学生熟悉房地产开发项目可行性研究的内容和步骤；掌握开发项目投资与收入估算内容和方法，并能对项目进行财务分析和不确定性分析。 重点难点：重点是房地产开发项目可行性研究的内容和步骤；难点是对房地产开发项目进行财务分析和不确定性分析。 教学时数：8 第一节 房地产开发项目 可行性研究的内容和步骤 作用 步骤 内容 阶段划分 房地产开发项目 可行性研究 一、房地产开发项目可行性研究的作用和内容 （一）房地产开发项目可行性研究的作用 1.为投资决策提供依据 2.作为资金筹措的依据 3.作为编制设计的依据 4.作为有关部门签订协议、合同的依据 5.作为申请建设执照的依据 （二）房地产开发项目可行性研究的内容 可行性研究的内容两种形式： 第一种形式： 1.项目背景与概括 2.基本数据 3.成本估算 4.项目开、竣工日期和进度的初步安排 5.资源供给 6.市场分析 7.财务评价 8.风险分析 9.国民经济评价 10.结论与建议 第二种形式： 1.总论 2.市场调查和需求分析 3.开发项目场地的现状与建设条件分析 4.规划设计方案 5.项目开、竣工日期和进度的初步安排 6.投资估算 7.资源供给 8.经济分析和财务评价 9.社会经济评价 10.结论与建议 二、开发项目可行性研究的阶段划分与步骤 （一）房地产开发项目可行性研究的阶段划分 1.机会研究 2.初步可行性研究 3.详细可行性研究 4.项目评价 （二）房地产开发项目可行性研究的步骤 1.项目筹划 2.市场调查与分析 3.优化和选择开发方案 4.方案评价 5.编制可行性研究报告 第二节 房地产开发项目的投资与收入估算 成本与费用构成 房地产开发项目 成本与费用估算 一、房地产开发项目成本与费用构成 （一）开发直接费 1.土地费用 2.前期工程费用 3.房屋开发费 （二）开发间接费 1.管理费 2.销售费用 3.财务费用 4.其他费用 5.不可预见费用 6.税费 二、房地产开发项目成本与费用估算 （一）土地费用估算 1.土地出让金 2.土地征用费 3.城市建设配套费用 4.拆迁安置补偿费 （二）前期工程费 1.规划设计费 2.可行性研究费用 3.水文地质勘测费 4.“三通一平”土地开发工程费 （三）房屋开发费 1.单元估算法 2.单位指标估算法 （四）管理费 （五）销售费用 （六）财务费用 （七）其他费用 （八）不可预见费用 （九）税费 案例：九棵树项目预计熟地价2509元/平方米 地段分析:位于通州区梨园镇小街，处于通州区梨园镇的黄金地段，属人口导入区。 核心竞争力：轨道交通 主流客户：城市中心区首次置业年轻白领 毛坯房价格分析： 估测2008年通州年成交量约38万平方米。假定未来市场情况不变，与2008年基本相同，则目标片区市场年成交约26万平方米，市场消化速度（保守估算）10年。假定市场情况好转，未来通州区年成交量与2008年相比翻一番，则目标片区市场年成交约52万平方米，市场消化速度（乐观估算）5年。 该片区市场楼盘均价与容积率成反比关系，该项目容积率2.5，在市场环境不发生较大变化的情况下，预计毛坯房成交价格为7000——7400元/平方米。 土地价值分析： 1.项目总开发价值的确定 ★该项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。 ★该项目建安费用在项目开发周期0.5年后均匀投入，利息按单利计算。 ★评估对象用途为住宅。 ★该项目在建成后即销售完毕。 该区域内同类可售低密度住宅楼按7100元/平方米价格出售，则总开发价值为： 7100×278697÷10000＝197875万元? 2.成本费用? （1）建造成本 根据北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准计算如下: ★ 建安费用（地上）：按北京市现行建筑工程概（预）算标准，结合本项目规划设计条件，确定该住宅楼的平均建安费用为1700元/平方米（含装修），则： 建安费用=1700×278697÷10000=47378万元 ★ 红线内市政费用（取建安费用的12%）： 红线内市政费用=47378×12