房地产估价中的还原利率探析.pdfVIP

金 融 管 理 TECHNOLOGY AND MARKET 房地产估价中的还原利率探析 王堂尧 徐 梅 四川师范大学地理与资源科学学院 成都 610068 摘要:收益还原法是房地产估价中常用的三种重要方法之一,而还原利率的确定准确与否,极大地影响了该方法 的应用。本文从分析还原利率的实质与类型入手,综合探讨了确定还原利率应遵循的原则与需考虑的因素,最后提出了 求取还原利率的若干方法。 关键词:房地产估价 收益还原法 还原利率 1.引言 任何一个购置收益型房地产的投资者,购置资产后均期 在房地产估价中,经常用到的方法有三种:市场法、成本 望房地产未来纯收益折现成现值,至少不应该小于现在的投 法和收益还原法。而对收益性物业诸如商场、写字楼、宾馆等, 资额,但这个折现值到底有多大,它由还原利率来确定。在市 由于种种原因,利用前两种方法往往无法真正准确地反映其 场规律作用下,投资收益率的高低与投资风险成正比,投资风 真实价值,因此就需要用到收益还原法来完成。收益法是基于 险越大,投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险, 预期原理,即未来收益权利的现在价值,根据估价对象房地产 其收益率应该相同。 的正常年收益,扣除必要的各项费用和税费后,获得其年纯收 基于此,还原利率的实质可阐述为下列四个方面: 益,然后将该年纯收益利用还原利率还原,即得要估价的房地 )其值必须为正值,如果还原利率 ,则表示该宗房地产 1 0 产价格。实际工作中,由于还原利率的确定在一定程度上难以 投资收益亏损,不能取得年纯收益,那么收益还原法的应用将 得到解决,因此,其应用受到限制。 丧失其基础,计算毫无意义。 还原利率的实质 )其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利 2. 2 经济学上,还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比 率,否则此项投资不合算,不如将资金存入银行或购买国债。 率,实际是一种投资收益率。用马克思的地价公式表示还原利 )在物价变动的情况下,其应能弥补物价变动所造成的 3 率,则 ,其中 指不动产价格, 指纯收益, 指还原 货币贬值或增值。 v=a/r v a r 利率。还原利率位于算式的分母,根据微分原理,它对不动产 )根据其投资房地产的风险大小,其值应有所区别。即投 4 价格的影响为其平方的负倒数倍,因此,还原利率的微小变化 资风险越大的项目,其值应越大,反之则越小。 就会引起不动产价格的剧烈波动。 3.还原利率的类型 由于房地产具有投资和消费的双重属性,购买房地产 尤 在运用收益还原法评估不动产的价格时,按照评估对象 ( 其是收益性房地产 ,实质上就是一种投资,其投资额就是该房 的不同,即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价, ) 地产的价格,而其收益即为每年的纯收益,这就像在银行存款 可将还原利率分为 类: