上海市康桥金柳湾项目卖点整合及销售策略报告.pptVIP

板块分布位置 销售周期分析 结论 通过以上近一年反映比较热烈的市场数据对比与 本案定位，考虑到本案的整体供应量，预计销售 量在年度销量120-150套左右，在各种外部环境 没有太大变化的前提下，全盘建议销售周期为18 个月（以第一张预售许可证日期为起始）。 张江板块代表楼盘销售周期分析 张江板块项目的较大面积毛坯产品的累积加权平均年度去化量约为300套左右。 三林板块代表楼盘销售周期分析 三林板块项目的较大面积毛坯产品的累积加权平均年度去化量约为145套左右。 外环外联体别墅项目的累积加权平均年度去化量约为125套左右。 外环外联体别墅代表楼盘销售周期分析 装修公寓项目的较大面积产品的累积加权平均年度去化量约为120套左右。 装修公寓代表楼盘销售周期分析 周康板块项目的较大面积产品的累积加权平均年度去化量约为100套左右。 周康板块代表楼盘销售周期分析 从全年大户型供应与去化量来看 1、高端别墅年去化量远大于供应量 2、中高端装修住宅年供应量和去化 量基本相当 3、中低端毛坯住宅年供应量与去化 量之间存在一定差距 本案定位 本案销售周期分析 Tospur Research 08th Oct. 2007 康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告 卖点归纳 卖点归纳 项目团队： 开发品牌——上海日扬房地产开发有限公司（新建桥集团） 拥有区域内系列的开发作品、开发量和各种产业的领先地位 物业管理----建议邀请沪上知名物管主持 地段价值： 与CBD的距离——繁华与幽静的平衡 生态绿地——三面的水景、大栋距组团绿化；500米绿化带；规划的体育公园、迪斯尼乐园 产业——工作机会就在家门前（以张江为首的产业区环绕左右） 教育——全年制的文化教育设施聚集，充电的便捷性 生活配套： 外部配套： 川周公路生活设施——人情小镇、方便居家 周康区域—小上海，配套齐全 龙阳路区域—MALL群，一站式消费 CBD—近在咫尺，合理车程 内部设施： 7000多平方米商业街——便捷购物 大堂、一梯一户直达地下车库、1.1以上的车位配比——尊贵身份/圈层 1700平方米主题会所——身心休憩空间，社区交流平台 卖点归纳 交通组织： 与机场的距离——快捷世界之旅 与A20高速出入口接驳——方便 与周康区域交通的路网丰富——连接老区、产业区快捷 建筑规划： 低密度、大栋距下的、高品质准别墅生活 建筑立面现代化——国际品位建筑，简约现代 全明景观车库——高品质地下空间 景观： 组团绿化及空中花园——情景住宅 三面环水——得天独厚、人生港湾 户型： 大尺度——大家风范 空中花园——实惠、空中景观体验 送面积——实惠选择 ；全功能卧室——奢侈空间 一梯一户——舒适；泛区域内稀缺仅有 复式空间----准别墅生活 智能系统： 科技建筑——诸如电梯刷卡到达指定楼户 节能——符合环保要求，承担社会责任，获得生活成本的降低 豪华设施——全装修概念 多重安防——安全私人领地 产品分类 板式建筑部分： 面积：较大151.5－227.1平米； 套数：298套，占77.2% 面宽尺度：6.15-8.95米，朝南面较宽敞舒适 进深尺度：13.2米，和面宽比为0.46：1-0.67：1；较窄 房间数：2房－3房 卫生间数：3卫 阳台：朝南1个空中庭院、朝北2-3个阳台未定（顶层除外） 其他：一梯一户、复式结构 景观视野：组团绿化为主，南北间距大。 代表户型 销售策略---产品分类 点式建筑部分： 面积：最大205.45－342.95平米； 套数：88套，占22.8% 面宽尺度：14.3-22.4米，朝南面更宽敞舒适 进深尺度：15.8米，和面宽比为0.91：1--1.42：1；宽敞 房间数：4房－6房（少数2房） 卫生间数：3-6卫 阳台：南北阳台及在东侧或西侧设置空中花园（顶层除外） 其他：一梯一户、复式及大平层结构 景观视野：水景及组团绿化，180-360度的视野。 代表户型 销售策略---产品分类 销售策略---产品分类 一类产品 二类产品 1、两类产品形态的比较 排序依据： A、景观视野的角度： 点式建筑优于板式建筑 B、房型舒适程度： 点式建筑面宽与进深比大于点式建筑；房间、卫生间及阳台的数量都普遍多于板式；点式优于板式 C、干扰： 点式既远离街道的干扰，又处于社区内相对的“静区”，板式处于相对的“动区”（社区人车主要穿行区域）；点式优于板式 销售策略---产品分类 一类产品 2、两类产品细划 排序依据： A、景观： 东侧沿河的优于北侧沿河 B、房型： 平层优于复式 C、干扰： 社区内优于临街 最好 次