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國際不動產分析 六本木之丘新城森大廈- 黃俊傑 ＊ 摘要 六本木之丘 (六本木ヒルズ; Roppongi Hills ）是日本近年來規模最大一個的 私人投資開發都市更新計畫，位於東京都港區六本木。佔地 11.6 公頃的六本木 之丘，相當於 8個東京巨蛋體育場，整個都市更新區，由老房子改建，經營成國 際風格，都市更新過程中最困難的工作是住戶的整合，前後共花費 17 年時間， 召開 1000 多次會議，以11 年的時間與500戶住戶的協調溝通，施工 6 年，至 2003 年宣告完成，耗資4 千 7百億日圓。都市更新案將原有容積率從 330％提高 至840％，整整讓使用率逾2倍之多，也因此解決老舊社區問題；加上更新後公 共用地增加1萬 多平方米，住宅用地減少但向上發展，也使得整體商業用地大增 6倍之多。 負責計畫的森集團總裁 森稔在六本木Hills提煉總結出的 Hills理念，在之後 的項目中一路以貫之，傑作不斷：愛宕 GreenHills(2001 年竣工) 、表參道Hills(2006 年竣工) 等這些大型綜合開發項目都以 “Hills”冠名。每年，六本木Hills觀光的 遊客是東京迪斯尼樂園的一倍。在一項針對日本青年的意向調查中，約六成的被 訪者表示六本 木新城是其每週必選的娛樂休閒場所，約四成的被訪者表示會帶外 地遊客參觀東京的臺場，約五成的被訪者表示能夠代表東京現代風貌的地標有表 參道Hills 。 關鍵詞： 森集團、六本木之丘、東京都、都市更新 ＊ 逢甲大學都市計畫學系研究所碩士班二年級 壹、個案廠商背景 一、森氏家族 開發商為 1959 年成立森（Mori ）集團，森建設是日本最先投入造鎮事業、 擁有最多成功案例的建設公司， 六本木之丘、表參道之丘都是出自森建設一手 規畫。過去森建設以都市開發及不動產等租賃管理事業包括辦公大樓、飯店、高 爾夫球場、文化藝術等經營管理事業為主力，在歷經六本木之丘成功經營個案之 後，商場經營管理亦成為強項之一。站在日本東京塔環顧四方，森氏家族物業此 起彼伏。儘管並非百年老店，但許多日本人已理所當然的將森大廈株式會社視為 日本都市生活方式的引導者。盛名絕非浪得，在新城規劃開發的道路上，社長老 森稔已經苦心孤詣的跋涉了近二十年。 1986 年建成的六本木Hills 耗時 17 年，為森大廈在東京贏得了聲譽。1986 年，東京政府指定六本木六丁目地區為再開發導入地區，旨在恢復日本的活力。 森稔看準機會，牽頭吸收了約400 家企業團體個人共同參與六本木新城的再開發 項目。其間爆發的亞洲金融危機，使六本木 Hills 直到 2003 年竣工建成，歷時 17 年，成為日本國內最大的由民間力量為主體實施的城市綜合再開發項目。 森稔在六本木Hills提煉總結出的 Hills理念，在之後的項目中一路以貫之， 傑作不斷：愛宕 GreenHills(2001 年竣工) 、表參道Hills(2006 年竣工) 等這些大型 綜合開發項目都以“Hills”冠名。每年，六本木 Hills觀光的遊客是東京迪斯尼樂 園的一倍。在一項針對日本青年的意向調查中，約六成的被訪者表示六本 木新城 是其每週必選的娛樂休閒場所，約四成的被訪者表示會帶外地遊客參觀東京的臺 場，約五成的被訪者表示能夠代表東京現代風貌的地標有表參道 Hills 。 二、商業邏輯 “Hills”的原義，群山環抱的山丘。這事實上是森稔的理想生活方式的引申： 打造垂直立體花園，通過一幢幢高樓的建設，帶動周邊地區的發展，融合各類包 含新元素的生活方式，倡導都市生態生活理念。森稔深知，在日本這樣國土狹小 的國家，可供開發的綜合性商業面積相當缺乏，因此在開發中必頇通過集約蓋高 樓的方式，達到節省土地，並通過建立多功能綜合社區的途徑，把在該區域工作 的人群留在城裏，使他們的業餘時間成倍增加，用以滿足物質和精神生活的需 求。所有現代都市生活時尚元素都濃縮進新城項目中。 除了辦公樓，六本木 hills 還包括高級住宅、電影院、商場、地面庭院、屋 頂花園和休閒廣場，寫字樓裏 10%的面積開闢為美術館、圖書館、會員制俱樂部 和城市觀景臺。理想並不等於空中樓閣，森稔對項目苦心孤詣的錘煉最後