中原惠州市陈江英华苑项目定位及物业发展建议.pptVIP

陈江英华苑项目  定位及物业发展建议 CCTI定位研究理论模型 CCTI定位研究理论模型 物业产品解构图 住宅 传统住宅 服务式公寓 居家型住宅 公寓 主题形象定位 【项目定位】 物业定位 住宅 公寓 【项目定位】 规划定位分析 规划要点： １，半地下停车； 2，靠陈江路做点式高层住宅１５Ｆ，中小户型，一梯四户或两梯多户； 3，临街军用粮仓以板式高层，注重平台绿化和园林营造，基本要求正南朝向　 【项目定位】 住宅产品户型定位 比例 建筑面积（平米） 户型 100.00% □ 合 计 ５%左右 1６0-2００ 复 式 １０%左右 125-140 四房二厅二卫 ５０%左右 ８0-105 三房二厅二卫 ２０%左右 55－７0 二房二厅一卫 １５%左右 ４０－５０ 一房一厅一卫 此配比不做最后依据，只做设计参考，注意设计考虑７０／３０比例控制 板式一梯２户 点式一梯四户 【项目定位】 住宅产品户型意向 主力畅销小3房各功能空间尺度要求 4.5-5.5 6-7 7-10 8-10 14-16 卫生间面积 厨房面积 阳台面积 次卧面积 主卧面积 9-12 17-18 6-8 3.6-3.9 90-120 餐厅面积 客厅面积 厅进深 厅开间 建筑面积 项目定位 二) 、产品属性定位 　　　中高档＋花园式＋中、大户型高层精品住宅＝ 　 高尚人文社区 三) 、个性定位 文化的交融、5＋2生活方式、 1小时生活圈及教育文化的主题地产 四) 、广告主题定位 大户人家，素质人居 项目定位 主题概念延伸： 1、教育线延伸 英华苑，择名校为邻，与名师同行 孟母三迁，择邻而居 不能让孩子输在起跑线上 以周边有区域内的名校为卖点进行推广 对一般人来说，再没有比买房子更大的消费，也没有比孩子的教育 更长远的投资，所以孩子和房子就成了不少人在学校周边买房的主因。 2、品质线延 英华苑，三代同堂，唯有大宅 以大面积宽绰户型的优势，以及地段便利与高档次园林所体现的 美好居住环境。 项目客户类型细分 重要客户 核心客户 次要客户 补充客户 核心客户：区域公务员/二次置业换房者/私营企业主 重要客户：深圳投资客/区域企业白领/自由职业者/效益好企业职工 次要客户：周边居民/工薪阶层 补充客户：惠城客户、及外来商务人士 【置业群体判研】 客户STP分析-S(整体描述) 【客户分析判研】 客户STP分析-Ｐ(具向描述) 具象描述1：（三级市场，仲恺大道203号店） ★客户背景： 李女士，女，陈江人，房地产员工，年龄29岁。从业五年多。 ★其多年从业经验积累的对片区的了解： 1、周边老住宅区二手房售价05年在2100—2200元/平米，目前面临拆迁，房价在2500—2600元/平米 2、新盘如口岸外商公寓、欣欣家园、金宝创业家园等目前均在3200—3700元/平米。电梯房1.2元/平米/月。 3、租金：老居民区70、80平米的两房租金在700元/月，不带家电。新盘阔岸外商公寓带家电租金在800—1000元/月。 4、商铺售价在10000多一点每平米。租金在30—80元/平米。70—80平米的商铺较为好租。 5、口岸外商公寓的投资客占到60%，购买者多为深圳投资恶。一般为短线投资。 6、新盘购买客户多为区域客户，有片区居住情结。 ★对本地块的物业定位建议： 小户型住宅为主，户型为两房（70—80平米），三房（90—110平米） 深 访 具象描述2：（御景华庭住户） ★客户背景： 男，浙江人，在陈江居住8年，一直在该片区居住和做生意。 ★置业情况 90平米的三房。 ★片区印象： 1、工业镇,设施虽然比较齐全,但居住氛围不好,周边环境比较零乱,人的层次比较低。 2、交通方便。 3、片区有升值潜力。05年底买御景华庭时为2900多/平米，现在这个户型的房子在二手房市场已卖到3700元/平米。 ★置业需求： 想在片区购买一房子投资。户型两房、三房均可。总价控制在30万以内。明确表示如果本地块有不错的产品，愿意投资。 【客户分析判研】 客户STP分析-Ｐ(具向描述) 小结 客户分析小结 １，注意区域客户的把握和引导； ２，充分挖掘附加值，重视社区品质核心的打造 以本地客户为主，内动型消化； 普通置业者的购房需求旺盛； 置业需求两极分化； 投资价值被广泛认同。 项目定位 价格定位 价格定位 陈江中心片区当前3-6月份的中高档