中原深圳市城市橄榄园项目户型研判.pptVIP

分析过程: 通过对“90·70”政策对本项目进行个案分析; 目的要求: 第四次修正基本户型 由新政影响对户型比例提出修正; 推导过程5 关于90/70政策 本项目的3房面积段为：90-120㎡，占50-60% 建议： 1、设置30%比例的120㎡舒适型大三房，以提升项目档次； 2、将小三房面积做到85-90㎡，既经济实用，又可避免拼接问题，同时满足市场需求； 3、将85-90㎡的小三房比例上调。 141-147㎡ 名家富居 123㎡ 信和自由广场 四房 项目 5个典型项目中设置四房的只有两个项目，面积区间在123-147㎡之间，仅占2%的比例； 设置120-140㎡面积段的四房不能提升本项目的品质感，但如果加大四房面积去满足四房的品质，客户是否愿意为大面积、高总价的前海项目买单？同时必然与东填海区形成竞争？ 我们建议：舍弃四房！ 8、关于四房 9、关于复式 178-579㎡ 名家富居 180㎡ 四海宜家大厦 1217㎡ 海韵嘉园 220㎡ 春树里小区 复式 项目 据中原前海片区的销售经验总结，本片区复式单位销售速度缓慢； 复式单位总价过高，不符合本项目中高端定性，不利于未来销售； 复式仅占1%的比例； 建议不设复式！ 10、关于社区品质 一房和两房的比例均适当调低5%； 三房的纯粹设计，以保证项目整体的档次，建议适当调高15-20％比例（融合舍弃的四房和复式以及调低的一房和二房比例）； 考虑市场价格提升，对总价的影响； 舍弃单房、四房和复式。 50-60% 30-40% 15-20% 套数比例 100-120 ㎡ 80-100 ㎡ 60-80 ㎡ 40-50㎡ 面积区间 三房 两房 一房 说明: 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值; 在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例; 由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例; 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例; 第一步结论一 推导过程2 分析过程: 通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析； 选取4个潜在竞争项目进行分析; 目的要求: 第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库 潜在竞争项目分析 潜在竞争项目筛选 筛选原则—— 为合理规避竞争，修正比例 筛选标准—— 与本项目开售时间接近； 同等片区之内或同质片区； 中高质素项目 08年下半年 2.8 光彩集团 南山月亮湾荔湾路 与兴海大道交汇处 月亮湾 光彩项目 08年中 27 宝能地产开发 工业八路 东填海区 宝能项目 08年 6.25 美地佳置业房地产开发 月亮山庄西北面 月亮湾 美地佳项目 08年 2.3 厚德地产开发 学府路南月亮湾大道东 月亮湾 厚德项目 预计推出时间 建筑面积 (万㎡) 开发商 位置 所属片区 项目（暂名） 08年潜在竞争项目面积和比例统计 08年潜在竞争项目中，我们可以看到三房四房仍是主力户型，并且四房的比例大大增加！也说明该片区的质素在增加。 40-50㎡ 10% 一房 220－270㎡ 3% 140-180㎡ 35% 110-135㎡ 45% 75-85㎡ 17% 宝能项目 180-200㎡ 10% —— 80-100㎡ 35% 60-70㎡ 45% 光彩项目 250-300㎡ 10% 180-210㎡ 60% 160㎡ 30% —— 美地佳项目 —— 140㎡ 20% 90㎡ 44% 70㎡ 36% 厚德项目 四房以上 四房 三房 两房 项目 2% 40-50 一房 140-180 80-100 100-110 5％ 28％ 40％ 25% 套数 比例 180-300 180-210 110-145 60-85 面积 区间 四房以上 四房 三房 二房 潜在竞争项目主力户型区间和比例统计 结论一：主力户型区间和比例统计 50-60% 30-40% 15-20% 套数 比例 100-120 ㎡ 80-100 ㎡ 60-80 ㎡ 40-50㎡ 面积 区间 三房 两房 一房 分析原则:为合理规避竞争，修正比例. 针对本项目结论一： 1房存在空白点，暂作保留； 两房60-80㎡存在竞争,建议减小比例; 三房仍可适当增大比例。 说明: 将两房比例调低； 作为主力户型三房比例可以上调; 一房比例不变; 接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间。 结论二 通过潜在竞争分析，第一次修正户型比例 60-70% 20-30% 15-20% 套数比例 100-120 ㎡ 80-100 ㎡ 60-80 ㎡ 40