房价、房租与居民的买租选择_理论分析与实证检验.pdfVIP

房价、房租与居民的买租选择：理论分析与实证检验※ 王辉龙王先柱 内容提要：房价与房租间具有内在的传导机制，并对居民买租选择产生影响。研究发现。影响房租上涨的 直接因素不是房价，而是市场交易量；房价通过影响交易量间接影响房租。住房租赁市场与商品房交易市场相 互影响，因此，必须从政策上保证二者协同发展。当前如外科手术似的宏观调控，为政策性住房介入房地产市 场调节赢得了时间，通过平衡租赁市场和交易市场供求，形成合理的房价租金比水平。是房地产业达到系统性 稳定的基础。 关键词：房价租金比购房决策二值响应模型 中图分类号：F063．4 文献标识码：A 1)06—0025—05 文章编号：1009—2382(201 据《每日经济新闻》报道，自2011年2月16日北 o， 京房产新政出台后，房租在一个月内上涨了10％①。 雎奇+裔…’击 在房价刚刚有所松动时。房租又出现了上涨势头． 其中，P是当期房价，rt是第t期的房租，i。是第t 这对以中低收入者和年轻人为主的租赁居住群体 期的贴现率。对中国城市土地制度而言，新建住宅的 产生了较大的生活压力。稳定房租已成为房地产市 场调控的新内容。为什么每当严厉的调控政策使得 知。房租的变动将直接影响房价。这里。有两个问题 房价有所松动时，都会出现房租的上涨?是人为的 需要注意：一是对未来房租走势的判断．二是市场认 炒作还是房价与房租间有内在的传导机制?面对房 同的平均贴现率如何确定。虽然解决这两个问题比 价与房租的此消彼长，城市居民的买租选择会有怎 较困难。但采取简化的措施不影响我们对问题的判 样的变化?厘清房价与房租的传导机制，准确把握 断：我们可以把贴现率稳定在一个平均水平，比如市 房价和房租对居民买租选择的影响机理．对于制定 场利率：此时，预期的任何一期房租的上升都会导致 有效的政策措施，保证房地产市场健康发展，具有 房价的上涨，有证据表明，住房租赁市场的发育确实 重要理论价值和实践意义。本文首先从理论上对以 在一定程度上促进了住房投资(虞晓芬、张娟锋。 上问题进行梳理，然后通过一组微观调研数据，进 201 1)。但是，反过来，房价会影响房租吗?从机理上分 行实证检验，以期对当前房地产宏观调控下的市场 析这一问题，公式(1)不再适用，于是我们必须求助于 现象做一解读，为进一步完善房地产调控政策提供 均衡分析(马歇尔，1964)②。房租的高低决定于租赁 理论参考。 市场上的供求关系，即：有租房需求的人群数量和市 场能提供的可用于出租的房屋。人们决定购买自己 一、房价与房租的传导机制 的住房还是租房居住取决于多种因素，其中最主要的 我们首先要搞清楚的是，房租会影响房价吗?从 两个因素是：自己的收入水平和对房价走势的判断。 理论上来说，答案是肯定的。因为房价就是未来房租 那些持有多套房产的人是否愿意把房子拿出来出租 的贴现值，用公式可以表示为： 也受多种因素影响，其中最主要的是：租金水平和持 的宏观经济政策研究”(项目编号：08AJY010)、江苏省委党校调研课题“廉租房、经适房、限价房的研究”的阶段性成果。 10324／2011032401395634．html． ①http：／／www．nbd．corn．en／newshtml／201 ②马歇尔用均衡价格分析方法论述了工资、利息、利润、地租，认为它们分别是劳动、资本、企业家能力和土地的均衡