北京远洋山水商业项目营销推广报告.docVIP

序 任何商业物业从前期调研到产品定位，都是在寻求一个市场的切入点，并在此基础上进行市场定位，并通过不同业态及物业形式的组合以实现其应有的商业价值。而本报告正是将远洋山水商业项目的市场诉求点推向市场，通过不同的推广方式获得从消费者、经营者到投资者三个不同层次的目标客户群体的认同，进而采用一种合理的营销方法引导投资者进行投资，从而最终实现该商业物业的市场价值及商业价值。目 录 1. 前言 1 2. 项目形象定位 2 2.1 形象定位 2 2.1.1 定位依据 2 2.1.2 形象定位诠释 3 2.2 营销组合定位 4 2.2.1 营销运作关键：产品力转化为销售力 4 2.2.2 客户价值构成 5 3．租、售价格定位 6 3.1 影响商业物业价格的因素 6 3.2 定价方法的确定 7 3.2.1 整体出租之物业价格定位 8 3.2.2 销售价格的确定 10 4.租、售可行性分析 21 4.1 概念诠释 21 4.2 租、售方式分析 23 4.2.1整体出售 23 4.2.2只租不售 24 4.2.3 租售结合 24 4.3 租、售方案比较分析 26 4.3.1 整体出售 26 4.3.2 只租不售 26 4.3.3 先租后售 28 4.4本案租、售方案确定 30 4.4.1 西区经济效益分析 30 4.4.2 东区经济效益分析 36 4.4.3 东西区综合效益分析 42 4.4.4 东区按社区模式发展 51 4.4.5 本案之租、售方案 53 4.4.6 本案营销方案阐述 54 4.4.7 商场管理方式确定 54 4.4.8本案营销方案操作程序 55 5．招商、销售推广策略 57 5.1 招商推广策略 57 5.2销售推广策略 60 5.3 后期销售控制策略 62 5.3.1 三个重点销售阶段的把握 62 5.3.2 三个重点控制内容 64 5.4销售工具 65 5.4.1确定 VI识别系统 66 5.4.2销售中心及工地现场包装 66 5.4.3形象楼书、产品楼书 68 5.4.4 VCD、光盘（项目演示电子楼书） 68 5.4.5 折页 68 5.4.6宣传单页（DM） 69 5.4.7网站建设 69 5.4.8客户通讯 69 5.4.9平面广告 69 5.5 销售手法 70 5.5.1 电脑抽号集中 70 5.5.2 媒体集中 70 5.5.3拍卖形式 71 6．阶段性宣传推广计划 72 6.1 宣传推广总体策略 72 6.2 宣传推广诉求重点 73 6.3 阶段性推广工作安排 73 7. 项目后期销售风险预测及应对策略 77 8.结束语 80 1.前言 商业物业营销具有相当的综合性与系统性，其营销变量整合，营销序列和谐，产品个性与经营者、投资者需求有效契合及其与之相关的价值策略与传播策略等皆为影响项目成功与否的关键所在。 结合本案的形象定位和营销个性，对其营销价值的深度挖掘，USP（独特销售主张）的提炼，租、售可行性的充分论证，是项目启动的必备过程，项目营销的整体运作也将因前期的深入剖析与准确定位而纲举目张。 相得方可益彰！ 在本案的营销推广中，我司将紧密配合本项目住宅物业的销售推广，并有效的借助前期的销售势头，控制销售节奏，为后期的销售起到惯性冲顶的作用，从而实现项目开发的全局胜利！ 2.项目形象定位 2.1 形象定位 远洋山水商业项目是一个积聚百货商场、超市、餐饮、临街店铺等多种经营形式为一体的综合性商业物业。在前期的项目功能互动分析中，我司已就商业部分与住宅等其他物业之间的互动关系作了非常详细的阐述，对本项目各业态之间相互联动所产生的促进作用和相互制约所产生的负面影响有了清晰的认识。 同样，本案的形象定位也应紧密结合远洋山水的整体形象定位，充分考虑住宅等物业的形象，结合本案前期的市场分析和市场定位，使本案商业物业形象定位既能与远洋山水住宅部分形象定位保持一致，又能充分展现自身的独特个性。 2.1.1 定位依据 前期市场定位报告中，我司已就本项目商业部分总体定位、投资主题定位作了非常详细的阐述和论证。因此，在本案宣传推广的形象定位依据中，只阐明其定位结果，不再对此作详细的论述。 A. 市场定位：以社区商业为基础，大力发展购物、餐饮、娱乐为一体的中高档综合性商业中心。 B. 形象定位：西长安街购物第一站 2.1.2 形象定位诠释 A. 时尚定位。业想要有发展前途，就必须适应现代消费需求的变化。不仅满足生活需求，更应该定位于引导消费、引领时尚、领导潮流，是社会潮流的载体，城市生活的橱窗；档次定位。百货超市等业态的挑战，档次上走差异化定位之路。精心打造自己品牌，消费者心中的高档形象，进而提升自吸引力和辐射力文化定位。对企业的一切有形无形资产进行系统的整合，形成文化的差异化形象定位。围绕“”，将进行纵向延伸，以