北海开世熙郡项目营销推广策略总纲.ppt

世界之窗 锦绣中华 民俗文化村 华夏艺术中心 1996—1999年 规划理念： 建设以先进工业为基础、各项事业协调发展、服务功能综合配套、城区环境优美高雅、社会风尚健康文明的现代科技商务区 规划实践： 主题公园：欢乐谷1—2期 地产开发：美加广场、中旅广场 文化艺术：OCT广场、人文雕塑等 生活配套：沃尔玛、食街、酒吧街等 环境营造：建立区域统一标识（道路导示、区域图示等） 第二阶段：重点建设区域配套、文化艺术进入社区 / 环境开始成熟、协调 生态广场与沃尔玛 欢乐谷 食街、酒吧街 案例：深圳华侨城 项目运营策略 【加速运营策略：壹】 启动相应配套对位不同产品推售 ① 前置旅游配套带动地产发展 世界之窗 锦绣中华 民俗文化村 华夏艺术中心 2000年至今 规划理念： 具有国际水准的旅游城和21世纪中国生活居住示范城区 规划实践： 主题公园：欢乐谷3期 地产开发：锦绣花园、波托菲诺 文化艺术：扩展人文标志 生活配套：波托菲诺特色街区 环境营造：建立项目私家道路与公共道路之间的联系；营造大型公共景观（燕栖湖、燕晗山） 第三阶段：进入地产开发收获期 / 区域配套与环境进一步成熟，形成整体氛围 生态广场与沃尔玛 欢乐谷 食街、酒吧街 天鹅堡 纯水岸 锦绣花园 案例：深圳华侨城 项目运营策略 【加速运营策略：壹】 启动相应配套对位不同产品推售 ① 前置旅游配套带动地产发展 观点一：华侨城的成功是逐渐摸索、改良的过程，本项目应首先瞄准结果，主动出击 观点二：单纯的大型公建（主题公园、文化艺术设施），缺乏居住价值，而需系统的整体提升 项目名称 享受区域资源 售价与速度 海景花园 中旅广场 主题公园：世界之窗、锦绣中华、民俗文化村 文化艺术：华夏艺术中心、何香凝美术馆 生活配套：邮电局、菜市场、中学等 环境营造：基础的开放式路网规划、建立边界、绿化营造 5000—7000元/㎡ 销售速度一般 东方花园 桂花苑 主题公园：世界之窗、锦绣中华、民俗文化村；欢乐谷1—2期 文化艺术：华夏艺术中心、何香凝美术馆；OCT广场、文化雕塑 生活配套：邮电局、菜市场、中学；复合商业（沃尔玛、食街、酒吧街） 环境营造：基础的开放式路网规划、建立边界、绿化营造；建立社区统一标识（道路导示、区域图示等） 6000—8000元/㎡ 销售速度较快 天鹅堡 纯水岸 锦绣花园 主题公园：世界之窗、锦绣中华、民俗文化村；欢乐谷1—2期 文化艺术：华夏艺术中心、何香凝美术馆；OCT广场、文化雕塑扩展 生活配套：邮电局、菜市场、中学；复合商业升级版（沃尔玛、食街、酒吧街、特色街区） 环境营造：基础的开放式路网规划、建立边界、绿化营造；建立社区统一标识（道路导示、区域图示等）；各项目内外道路联系、项目内大型景观与外部景观相融合 锦绣花园、天鹅堡7000—15000元/㎡ 纯水岸20000—60000元/㎡ 销售速度快 区域全面成熟、地产全面爆发 项目运营策略 【加速运营策略：壹】 启动相应配套对位不同产品推售 ① 前置旅游配套带动地产发展 本案滚动开发建议 旅游配套设施前置于生活配套开发，以提升区域人气及 区域价值。 加速运营 提前将高尔夫练习场开放，以配合A地块高端产品面市。 旅游配套配和入市产品开发，有针对性进行人口导入。 将项目与政府规划绑定，提升区域热度及区域价值。 启动相应配套对位不同产品推售 ① 前置旅游配套带动地产发展 【加速运营策略：贰】 从万科东丽湖的发展历程看，我们的项目需要： 用三年的时间走完五年的路！ 项目运营策略 万科城的产品运营 独栋别墅为主 产品转型洋房成为主流 各类产品复合 类别墅产品出现 05年 06年 07年 产 品 线 08年 09年 10年 产品升级 各类产品复合 复合型产品,低密为主 独栋 联排 洋房 （小） 高层 低密度产品破市 洋房为主聚拢人气 复合产品线扩大影响 高层放量支撑升级 升级后的 复合产品 产品线随市场的变化而调配，使得万科城始终保持着稳定的销售量 用三年的时间走完五年的路 加速运营 ② 万科城的客户运营 富贵投资度假客户 品牌追随客户 自住客户成为主流 区域客户大量进驻 度假客户仍为主流 自住客户比例上升 05年 06年 07年 08年 09年 10年 自住、度假 区域客户产业人群 第二居所向第一居所转化 客 户 线 城区 东丽 滨海 外地 客户经过了泛化和区域聚化，正在向更广的方向泛化 市区的投资/度假型客户为主 市区以及地缘的 自住/养老型客户进入 市区的客户保持稳定的数量 产业客户开始导入，滨海客户外溢 加速运营 用三年的时间走完五年的路 ② 万科城的配套运营 无商业配套 居住社区配套运营 区域型配套出现 配套示范区开放 05年 06年 07年 08年 09年 10年 配套丰富 教育配套完善 配