华兰德惠州仲恺创业广场前期策划方案.pptVIP

1栋 26层 2栋 26层 3栋 26层 一房、小两房 两房、三房 两房、三房 三房、四房 一房、小两房 4栋 18层 6栋 18层 公寓分布示意图 5栋 18层 一房、小两房 公寓及住宅产品定位建议 注： 一房应为本项目主力户型，对应的是投资客户； 两房分两种，小两房针对投资客； 大两房面对的主要为自住客户； 三房的客户群主要是片区的企业管理人员及公务员； 少量的四房单位设置，面对的是片对高端客户群。 100% 130000 100% 1660 总计 7% 8500 3% 50 170 160-180 四房 29% 37180 17% 286 130 120-140 三房 37% 48320 36% 604 80 70-90 两房 28% 36000 43% 720 50 45-55 一房 面积比 面积 套数比 套数 面积 面积区间 房型 100% 604 总计 34% 208 74 大两房 66% 396 90 小两房 套数比 套数 面积 房型 1栋 2栋 3栋 4、5、6栋 65304 总计 29304 18 1628 22 74 36000 18 2000 40 50 一梯二十户，3栋 总面积 层数 面积 单层套数 户均面积 梯户比 18640 总计 8500 25 340 2 170 　 10140 26 390 3 130 两梯三户 总面积 层数 面积 单层套数 户均面积 梯户比 22880 总计 9360 26 360 4 90 　 13520 26 520 4 130 三梯八户 总面积 层数 面积 单层套数 户均面积 梯户比 22880 总计 9360 26 360 4 90 　 13520 26 520 4 130 三梯八户 总面积 层数 面积 单层套数 户均面积 梯户比 酒店产品定位建议 100% 18000 100% 429 总计 2% 270 1% 3 90 80-100 总统套房 28% 5100 20% 85 60 55-65 行政套房 40% 7200 37% 160 45 40-50 豪华套房 30% 5430 42% 181 30 25-35 单房 面积比 面积 套数比 套数 平均面积 面积区间 房型 写字楼产品定位建议 写字楼产品定位还需要作进一步的市场调研和论证，将在下一步工作中完成。 一座四星级酒店、高档住宅和公寓、商业购物中心以及高档写字楼四大元素组成。 四星级酒店 计容建筑面积约18,000米2 商业购物中心 高档的休闲娱乐中心，丰富的业态，一站式购物新体验 计容建筑面积约87,000米2 高档住宅和公寓 位于西面商业上部，由酒店管理方提供物业管理 计容建筑面积约130,000米2 高档写字楼 高新区顶级写字楼 计容建筑面积约30,000米2 小 结 第四部分 运营模式篇 【基本赢利经营模式】 第一种：只售不租，通过销售直接出让产权，快速回收资金。 第二种：只租不售，产权先开发商所有，出租经营能为公司带来稳定 的资金流，经营良发的物业可坐待增值；同时可抵押贷款，助力于公司 的资本运作。 第三种：不租不售，开发商自己作商业经营，以物业为股本，与知名 商家合作成立专业商业经营公司，赚取商业经营利润。 商业地产的三种基本赢利模式： 后两种模式对发展商的资金要求高。 三种基本模式可进行合理搭配，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。 建议：  根据本项目的功能布局及业态分布，考虑到开发商前期资金投入 能力及资金回笼需要，建议三种基本模式组合运用。 即既租且售同时又与主力商家合作。 保证商场销售、招商、经营三赢，有效兼顾眼前利益和长远利益。 本项目赢利经营模式建议： 【各业态赢利经营模式组合建议】 主力店 楼面位置：B1 业态类型：超市大卖场 经营方式：主力店商家直接承租经营，收取租金。租期长，租金较低。 5F 4F 3F 2F 1F B1 B2 大型餐饮 大型餐饮 次主力店（休闲） 餐饮、会议中心 次主力店（百货） 次主力店（百货） 特色餐厅 桑拿 KTV 大堂、精品店 停车场 停车场 停车场 住宅 公寓 酒店 写字楼 ⑴出租部分： 主力店（大卖场） 大型餐饮 楼面位置：F4-5 经营方式： ①主力商家直接承租经营，收取租金 【各业态赢利经营模式组合建议】 5F 4F 3F 2F 1F B1 B2 大型餐饮 大型餐饮 次主力店（休闲） 餐饮、会议中心 次主力店（百货） 次主力店（百货） 特色餐厅 桑拿 KTV 大堂、精品店 主力店（大卖场） 停车场 停车场 停车场