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金湖湾·富城汇 下阶段营销策划方案 南 京 垠 坤 2005．7 目 录 姜堰房地产市场报告…………………………………………………………………………………………3 前 言………………………………………………………………………………………………………4 宏观篇（全国）……………………………………………………………………………………………5 一、一季度房地产行业企业处于较为景气区间…………………………………………………………………………5 二、一季度房地产市场已出现泡沫化倾向………………………………………………………………………………6 三、市场点评——整体市场处于理性回落调整阶段……………………………………………………………………6 四、热点问题分析——政策解读…………………………………………………………………………………………7 中观篇（姜堰）……………………………………………………………………………………………9 长期供大于求，竞争压力较大……………………………………………………………………………………9 商业投资较热，后期经营尚待检验………………………………………………………………………………11 案例解读……………………………………………………………………………………………………………12 在售项目分析………………………………………………………………………………………………………13 客户分析篇…………………………………………………………………………………………………………………14 结论及市场建议篇…………………………………………………………………………………………………21 金湖湾·富城汇下阶段营销推广策略……………………………………………………………………………22 前 言………………………………………………………………………………………………………23 营销策略……………………………………………………………………………………………………24 推出组合优惠政策…………………………………………………………………………………………………24 进行事件营销………………………………………………………………………………………………………26 加强销售管理………………………………………………………………………………………………………30 客户关系维系………………………………………………………………………………………………………31 房源调整建议………………………………………………………………………………………………………31 定向推广……………………………………………………………………………………………………………31 2005年7月中旬—8月份工作计划………………………………………………………………………………32 姜堰房地产市场报告 前 言： ???房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，2005年是中国房地产市场不平静的一年，在强力的宏观调控下，2005年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。 自姜堰市新的城市规划出台以来，姜堰市城市建设进入了一个快速发展的阶段。随着姜堰市商品房建设的不断增加，商业用房供应比重不断增加，房地产开发向西区发展日趋明显。在姜堰的整体城市规划指引下，姜堰西区有效地利用了整体利好的开发方向，在姜堰市房地产开发市场中占据了有力的市场份额。 在目前姜堰西区大规模开发趋势下，为了对姜堰房地产市场有一个科学准确的市场把握，同时也为了使开发商对该地区的整体开发状况了解，及对其开发物业有准确的市场判断，以达到项目的成功运行，我司将从全国房地产市场的运营状况、姜堰房地产市场运营状况及客户状况等几个方面对开发项目做市场分析，以达到冷静客观地评价开发项目现状，从而为开发项目的下步策划及销售工作给予准确地市场指导意见，相信本次调研所得出的科学结论必能对项目开发有较大的指导作用。 宏 观 篇（全国） 一、一季度房地产行业企业处于较为景气区间 2005年一季度，国内生产总值27106亿元，同比增长率已经连续7个季度在9%以上，在国际经济普遍有所降温和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，一季度国内经济增速不减，继续在景气区间运行。相应地，在国家宏观调控政策的持续影响下，房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积等主要指标增幅回落，但整个行业企业仍处于较为景气区间。 （一）房地产投资总量和规模继续扩大 一季度，全国累计完成房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%，增幅同比下降14.4个百分点，比前2个月回落了0.3个百分点。完成住宅投资1533亿元，增长26.6%，占全部投资的比重为66%.其中，完成经济适用房投资60亿元，下降13.8%，所占比重由去