太原市铜锣湾广场项目推广策略简报.ppt

目录 一、区域市场分析 二、项目SWOT分析 三、客源分析 四、项目经营及业种建议 五、广告总精神 六、推广表现 七、行销策略及分期 八、贩促SP活动及实施 九、预算及媒体投放安排 十、开发商需配合解决事宜 一、区域市场分析 一、区域市场分析 一、区域市场分析 区域业态现况简析 由于太原独特的地理条件及位置，导致太原市人们的投资渠道少，而山西又是产煤大省，大量的资金由于投资渠道的问题而闲置下来，从而引起了商业地产的火爆。 商业地产的火爆不能说明商业的繁荣，从经营情况来看，太原的商业经营入不敷出的例子比比皆是，从这一点看，商业的经营情况直接影响着商业地产的发展。 1、近年太原市的商贸业发展较快，但也暴露出一些问题：一是商业网点数量逐年增加，消费却相对不足。一方面是由于太原市城镇居民可支配收入较低，2003年仅为北京的61％，上海的59％；另一方面人均社会消费品零售总额仅占到可支配收入的77％，为北京的49％，上海的43％。这也是目前太原商业发展的“致命”弱点。 3、从经营方式来说，太原绝大多数以招租返租方式为主，承诺给客户的投资回报率在6%到10%间，返租时间多为3－5年。经营方式十分相似，只是在售价上有些差异而已。由于招租返租形式的参与机构多，风险大，所以国家对这种经营方式持一种不支持的态度。 4、专业商业经营顾问公司没有介入,使太原商业经营十分混乱。 5、太原人的维权意识十分差，投资商业地产的意识十分强烈，对风险的估计不足，一旦出现经营不善，会严重影响投资者的投资欲望。 6、商业地产的投资热基本上是一促而就的，需求性购买量小，投资性购买量远远大于开发商的想象，从经济学的角度来讲，是十分容易形成商业地产的泡沫，有价无市，从而严重影响商业地产的发展。 7、就柳巷商业街来说，历史渊源久远，已渐渐不能适应现代消费者的需求，而已建成的商业项目上各自经营，独立做战，不容易形成有效的商业氛围，只有华宇、贵都、御花园三个项目赚钱，其他大多数的商业项目处在亏本的境地； 8、柳巷内，短短的数百米，商业地产项目的总和超过50万平方米，而且还有新项目在不断上马，竞争会越来越激烈。 二、项目SWOT分析 三、客源分析 前言 鉴于产品（商铺）的主要特性，客户主要来源于太原市的各种商品经营者、购置商铺用于投资者，及周边城市（大同、榆次、晋中、运城等）的各种商品经营者、投资者。 此外，迈向国际的太原市四海商贾云集，在太原的外地人（北京、天津、石家庄等城市）是本项目去化过程中不可小觑的力量。 储蓄不少于50万元； 家庭年收入不低于20万元； 平均年龄35岁左右（26-45岁）； 大部分为三、四口之家，少数2人世界 ； 文化水平一般，投资意识较强； 职业构成 · 商人、小私营业主、公务员70%， · 公司中高层管理人员和其他高收入行业的高收入人群30% 置业性质分类 · 投资/转租为主：60-70% · 自用/置业为辅：30-40% 区域客户来源 · 主力区域： 太原市 60% · 次主力区域35%：周边地市25%、省内二级城市10% · 其他5%： 消费者写真 描述目标客户的关键词： 干练、成熟、理性务实、实力、胆识 针对每一个项目我们都会以科学系统的分析工具，来准确把握项目的推广节奏。例如：区域分析、坪效分析、媒体分析、用途分析、项目销售周报分析、销售月报分析、成交分析、销售周期分析…… 四、项目经营及业种建议 商场要能成功必须从开始设计规划的时候，即针对未来所定的市场，考虑其软、硬体的配套、产品的定位、经营策略和营运方式….等等来构思将来发展的蓝图。而如何获得顾客的喜悦与愿意来此消费，才是商场设立的最大目标。所以，无论是开发商还是投资人都必须明白，一个成功商场在规划之初就必须兼顾的几项基本需求： 二、合理机能的配置规划是有效经营的必备条件。 诸如卸货车道的宽度及高度就必须让大货车足以自由进出，垃圾堆置场的空间必须足以容纳全商场的每日垃圾量；此外，像卸货区、存货区、儿童游戏区、公共用餐区….等机能之设计，必须与市场需求量及空间配置作合理性之安排设计，以求各项技能发挥最高的使用效率。 三、经营硬体之搭配规划是否得宜亦不容忽视。 对于不同经营业种业别而言，硬体设备之使用需求有极大差异，硬体设计之配合亦随之影响甚巨。例如美食街的热食供应商可能需预留水管及瓦斯管线，而生鲜超市则必须预留冷藏（冻）之电压及位置。另外，对于各种建材之选用、公共设施、动线规划等将直接影响到商场未来的使用效益及维护成本，评估个案时，亦须一并考虑。