宁波房地产市场分析报告总结.docVIP

08年宁波房地产市场分析报告总结 前 言 　　2008年，从雪灾、地震、奥运到金融风暴、次贷危机，这些事件深刻影响着中国经济，也影响着中国楼市。国际金融危机在席卷虚拟经济后亦开始向实体经济弥漫，对世界和中国经济的负面影响正一步步加深。房地产行业作为中国经济重要的组成部分，在这场危机中也受到了前所未有的波及。而宁波作为一个外向型经济结构的城市，国际金融风暴对其的危害终究不可避免，宁波的楼市“寒冬”早已悄然降临。 　　第一部分 宏观篇 　　一、2008年经济走势盘点与2009年经济环境预测 　　在2007年年底和2008年年初，由于之前国内经济的大好形势，让绝大多数人都预测2008年必定是一个乐观年份，无论是在股市、房地产、金融或者其他行业。然而，雪灾、汶川地震等系列灾难事件发生以及国外的经济危机的冲击，使得2008年的宏观经济大环境急转直下。 　　中国经济是带着连续五年两位数加速增长的强劲势头进入2008年的。年初，在物价快速上涨压力下，“防过热、防通胀”的宏观调控任务和稳健的财政政策、从紧的货币政策成为当然的选择。 　　与罕见的低温雨雪冰冻灾害、汶川特大地震这些自然灾害对中国经济造成的局部影响不同，由次贷危机演变而成的国际金融危机在2008年席卷全球，成为今年影响中国经济发展的最大外部因素。中国经济发展外需减弱，企业家、投资者、消费者信心持续受到影响。 　　面对冲击，中国政府在年中提出了“保增长、控物价”的宏观调控任务，突出了保持经济平稳较快增长这一主题。进入11月份，面对不断演化的局势，中国作出重大政策调整，宣布实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并出台进一步扩大内需促进经济增长的十项措施，两年投资约4万亿元。 　　在一系列政策措施作用下，中国经济前三季度保持了9．9％的增速，高于改革开放30年来平均水平。其中物价调控成效明显，6个月之内居民消费价格总水平涨幅从8％以上下降到5％以下。 　　从整体上看，中国经济的基本面没有改变，中国经济发展的态势依然是好的。 　　不过，面对仍在快速扩散和蔓延的国际金融危机，防范经济下滑风险的压力在加大。由于国际经济金融环境的急剧变化，当前中国经济下行压力在不断加大，这已成为经济运行中的主要矛盾。 　　中国经济发展的外需显著减少。欧、美、日等中国主要贸易伙伴经济都陷入衰退，这对进出口贸易依存度达到70％的中国经济产生直接冲击。从当前欧美经济的走势看，外部需求仍存在不确定性，中国的外贸出口形势仍很严峻。 　　中国经济的传统竞争力面临逐步减弱的压力。受到劳动力成本不断上升等因素影响，当前中国的劳动密集型产业国际竞争力逐步减弱，已出现了一些国际分工转移的新动向。 　　面对这些经济矛盾，2009年的中国经济环境将会产生哪些变化。 　　在经济增长和投资出现下滑，经济进入下行周期之时，往往也意味着消费到达了阶段性顶峰，2008年开始国内消费增速随着国际经济的下滑快速下降，中国GDP逐季下降通道内，企业利润增速也同步快速下滑，城镇居民对未来的收入预期大大下降。从目前的情况看，2009年的经济情况不容乐观。随着美国经济的进一步复苏，世界经济也将重新出现走向复苏之路。预计2009中国GDP大约增长8.2%。中国经济在扩大内需的各项政策刺激下，2009年下半年中国经济有望走出低谷。 　　2009年将是政策年，政府将实行更为宽松的货币政策，推动大规模投资计划，以扩大内需刺激经济增长。预计反周期的政策能对经济起到一定的刺激作用，2009年全年预计GDP增长8.2%。 　　货币政策和财政政策将进一步松动、细化。由于食品价格的回落和石油等国际大宗商品价格从历史高位急速回落，CPI和PPI的下降性趋势已经完全确立。明年的财政政策将侧重于税收政策和2008年4万亿投资计划的落实。 　　预期2009年政府可能通过人民币贬值来提振出口，近期汇率也的确出现了这样的异常波动。但是，考虑到我国存在的大量贸易顺差和资本项目顺差，以及真正制约出口增长的外需求因素，人民币贬值其实是一把“双刃剑”。预计2009年人民币不会出现大幅度贬值，而是会呈现出一种长期的双向波动，以打破人民币单边升值的预期防止热钱外逃。 　　二、2008年宏观政策盘点 　　2008年楼市给人的印象是政策风起云涌、变幻莫测。国际形势的深刻变化，国内市场的恐慌气氛，银行降息、楼市降价让中国的消费者信心下降，观望气氛持续浓重。就连一向严谨、权威的中央政策也不得已随着市场的变化而随时改变。那么，从政府、开发商、消费者三方面，都各自发生着怎样的变化呢？ 　　政府：新政救市 　　就宏观调控层面讲，08年初出台的大部分政策主要以延续为主，目的就是进一步落实并完善已进行多年的房地产调控。而步入年中，楼市氛围逐渐“迷离”，后市发展的不明朗使