山东济宁嘉祥县商业房地产市场调研报告.pptVIP

3.2 商业物业经营种类及价格状况 目前，县城商铺数量数以千计，主要集中在兖兰街、中心街、青年路、演武路、获麟街、中心街、建设路沿线。经营范围广泛，服装和餐饮类最多，业态混乱，专业市场不多，市场专业化程度不高。占前几位的业种是服装鞋帽、餐饮、零售、汽配维修等。 商铺租金平均水平较低，租金范围0.1-1.8元/（㎡·天）不等。除青年路附近租金水平较高，达到1.5元/（㎡·天）左右。 商铺价格不等，在售商业价格区间3600-6400元/㎡，超出普通购房者的承受能力。 3.3 商业市场特征 目前嘉祥县商业物业主要分为专业市场和沿街底商两种。 经营状况较好，已经形成规模的专业市场多分布在远离市中心的位置，购物环境较差。以东关钢材市场、东关小商品市场和护山批发市场、五星家具城等为代表。 市中心的专业市场环境较好，租金水平较高，但空置率较高，经营状况不容乐观。代表项目有福祥步行街、华祥家具城等。 沿街底商主要集中在兖兰路和建设路沿线，一单层和两层连体产品为主，经营面积在30-200㎡不等。 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ第四部分 商业市场需求分析 4.11 需求潜力分析 沿街走访经营商户发现，未来几年内有意向购买商铺的仅占28%，前景不容乐观。 已经购买商铺。 没有购买能力。 对商业市场前景没有信心。 租金水平低，认为买不如租合适 没有意向客户分类： 4.12 潜在客户对项目的认可度 对本项目非常看好的仅占10%，58%的受访者队本项目持怀疑态度，对项目基本看好，考虑到部分客户的敷衍态度，这一比例还将继续下降。 原因： 1、项目地段不好，所处区位在不被人接受。 2、前期一直没动工，前期操作失败，产生负面影响。 3、周围其他县、市大型商业项目的操作失败。成功案例不多。 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ4.13 潜在客户购买意向分析 调研发现，半数意向客户在未来一年内有购买商铺的计划，可以作为项目的主要目标客户群。两年内购买的占30%，这部分群体可以作为项目的潜在客户。 4.14 潜在客户购买目的分析 依据受访者购买目的不同，将潜在客户分为投资需求和经营需求两种。投资客户比重不大，仅占18%。 经营客户经营种类多种多样，主要有小商品批发、服装鞋帽、五金、建材、装饰材料、家具、车辆销售、家电、医药、汽配维修、物流等。 4.21 潜在客户产品需求——面积需求 被调研者中需求面积再30-60㎡之间的占20%，60-80 ㎡之间的占26%，80-100之间的占14%，100-150 ㎡之间的占14%，他们的彼列为1.43:1.86:1:1。由此可知，在30150 ㎡之间的份额占到74%，面积需求弹性较大。 4.22 潜在客户产品需求——产品形态 调研结果显示，两层联体商铺市场认可度远高于其他三种形态，占57%。一层用于经营，二层主要是居住功能；单层商铺市场认可度也达到32%；三层联体产品仅占7%，有较大的市场抗性。三层联体商铺一层经营，二层也用于经营或仓储，三层用于居住。 建议：三层联体产品可以一、二层组合销售或二、三层组合销售，上层定位于住宅。 4.31 潜在客户价位承受力 潜在客户平均单价承受力2100元/㎡。1500-1800元/㎡之间的最多，约占六成。1800-2500元/㎡之间的占18%，考虑到一些客户喜欢选择最低的单价最低的选项，单价承受力在2000元/㎡以上的比例会更高。 在总价款需求分析中，有61%的客户总价承受力在10-30万元。潜在客户总价承受力分布比较平均。考虑到一些客户不愿露富等方面的原因，乐观估计能承受15万元以上的客户客户比例能达到70%以上。 4.32 潜在客户付款方式选择 经过问卷调研分析，潜在客户所能采用的付款方式依次为，银行按揭、分期付款、一次性支付，其比例分别为60%、24%、16%。通过分析可以得出较多具有一次性和分期付款能力的消费者将有可能通过银行按揭来购买总价款更高的商铺。 4.4 潜在客户决策因素分析 地段、商业前景和投资回报率是消费者主要考虑的因素。地段是项目现阶段的劣势，宣传中可以突出项目商业前景和投资回报率，以规划中的长途汽车站位价值点来弱化现阶段地段劣势。 4.5 潜在客户房地产渠道信息 45%的受访者选择朋友推荐来作为获取房产信息的重要渠道，由此说明了口碑效应的重要性。其次是报纸广告（41%）、电视（35%）、户外广告牌（33%）和宣传单（33%）。再次是网络、广播和车体。另外少量受访者还选择了其他方式，包括手机短信和实地考察等方式。 4.5 潜在客户房