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山东临沂房地产市场 投资分析报告 2008-5-18 本报告主要意图是： 根据对临沂实际经济状况，政策导向、房产市场的研究得出是否具有投资价值； 提纲： 临沂宏观环境研究………………………………………………………………………………………………………………2 临沂房地产一级市场研究………………………………………………………………………………………………………15 临沂房地产二级市场研究………………………………………………………………………………………………………20 投资价值研究……………………………………………………………………………………………………………………35 第一部分：临沂宏观环境研究 本章通过对临沂概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握临沂房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。 第一节：城市概况 要点概述： 临沂位于京沪线经济带中段，受京、沪两大都市圈辐射，但半径较远； 山东省内面积最大和拥有最多人口的大市；商贸流通业发达； 以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为灵气的良好历史、人文环境。 地理位置及城市性质： 临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏 是鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市 二、行政区划及面积 临沂总面积17250.98平方公里，辖区3区9县，是山东省面积最大的市。全市土地总面积为1718992.74 公顷 1亩），占全省土地总面积的10.93％。 人口状况 2007年末临沂县总人口为1022.7万人，是山东省人口最多的地级城市，临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，目前市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人。其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。 四、交通状况 临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。 五、历史与人文环境 临沂市是一块历史文化底蕴深厚的土地。几十万年前的沂河两岸就活动着人类祖先的足迹，临沂古城已有2400多年的历史。临沂市是著名的革命老区。 良好的生态环境，悠久的历史，昌达的文化和革命老区的光荣传统为临沂市提供了丰富多彩的、高品位的旅游资源。立足这些旅游资源优势，近几年临沂市的旅游业快速发展。在十五计划中市委、市政府又确立了具有临沂特色的沂蒙好风光战略，旅游开发突出了绿色沂蒙、红色风情、文韬武略三大主题，沂蒙旅游的形象和品牌正在鲜明突出 第二节：经济概况 要点概述： 临沂经济发展强劲并持续快速增长，但人均GDP远落后于省内其他城市； 三产比例趋向合理，各产业总值增加迅速； 财政实力与税收进一步加强； 城市房地产投资逐年加大； 国民生产总值与人均GDP持续快速增长，但人均GDP非常低 临沂资源丰富，工业较强。食品、建材、化工、机械、纺织等已成为临沂市工业经济的重要支柱。 排名 城市 GDP总量 增长率 排名 城市 人均GDP 1 青岛 3206.58亿 15.7 1 东营 80572元 2 烟台 2402.10亿 17.0 2 威海 54741元 3 济南 2185.09亿 15.7 3 青岛 40082元 4 潍坊 1720.88亿 16.5 4 淄博 39170元 5 淄博 1645.16亿 15.8 5 济南 37035元 6 济宁 1456.09亿 16.4 6 烟台 36955元 7 东营 1450.31亿 17.0 7 莱芜 22983元 8 临沂 1404.86亿 16.3 8 滨州 22405元 9 威海 1368.53亿 15.9 9 枣庄 20483元 10 泰安 1012.17亿 16.5 10 潍坊 20010元 11 德州 1003.38亿 16.4 11 德州 18243元 12 聊城 839.45亿 17.3 12 泰安 18074元 13 滨州 829.02亿 17.4 13 日照 18066元 14 枣庄 757.88亿 16.4 14 济宁