广东深圳鼎太风华沙发营销分享.pptVIP

价格恶战下的破冰之道 鼎太沙发营销分享 项目基本情况 产品 客户 市场 1 2 3 5 6 7 8 前海路 港湾大道 东滨路 创业路 高压线 沙发户型配比 529 60% 二房总计 876 总计 83 76.5-82.0 两房两厅一卫 446 64.2-75.33 两房两厅一卫 347 40% 一房总计 212 54.4-56.8 一房两厅一卫 135 50.2-55.7 一房两厅一卫 套数 面积区间 户型 产品 基本经济技术指标 占地面积：27865.58m2 住宅面积：55889.24m2 商业面积：10980.76m2 总套数：876套 户均面积：64m2 停车位：392个 项目地址：月亮湾大道与东滨路交汇处 项目周边：西临月亮湾大道，南临东滨路，东边和北边为高压线绿化带 产品 传承名门社区血统，独立名门社区之外 劣势(Weakness) 优势(Strength) 前海中心区的规划利好 鼎太风华国际名门社区形象积淀和口碑流传 稀缺的亲地小高层建筑形态 关内罕有带社区的小户型 共享鼎太风华社区完善配套 优质教育资源 与鼎太风华大社区完全隔离 四至环境糟糕：高压线，货柜车，工业厂房、垃圾中转站，燃气站包围 户型面积偏大，附加值低，非市场的主流产品 周围公共交通不方便 12月20日入市，前有堵截，后有追兵，片区价格屡创新低，竞争惨烈 市场 入市时前海片区小户型供应量达到5000余套，同质竞争户型4000余套，片区价格战激烈 中海阳光玫瑰园第一批单位174套与本项目同天开盘，特价单位8168元/平米起，均价9000元/平米左右，开盘当天销售66% 竞争项目阳光花地苑11月29日开盘，带精装修9500元/平米，开盘两天共销售约92套，销售率12%，剩余单位与本项目产生激烈竞争。 第一批 客户 开盘前有效客户500批，开盘前一周开始认筹，截至开盘认筹客户90批； 南山、福田区的首次置业的年轻客户为主，对项目的价格期望值均在7500-8500元/平米为主； 月供接受能力较低，1房不高于2000元/月，2房不高于3000元/月的月供区间； 对一房、两房产品需求比例为1：2； 大部分看过样板房的客户对产品评价比较客观，对项目比较认可的客户均对价格比较敏感，表示价格合适就会出手。 诚意客户量少，价格敏感度高 挖掘 产品 ？ 突围 市场 ？ 吸引 客户 ？ 营销策略衍生 破局：我们需要的是一个能吸引目标客户和市场眼球的绚丽形象 第一印象的作用，形象营销的关键点 question1： 大社区中小户型的形象如何定位？ 鼎太七期 独立形象 独立形象更符合项目地块属性和本身的特点 以全新产品和项目形象吸引市场注意力 因产品素质较差，低价入市不会贬损大社区的价值 共享鼎太社区配套可作为附加值增加项目价值 延续鼎太风华的品牌和口碑，借大社区之势 在营销方面更容易被客户认知和接受，推广成本较低 √ question2： 如何建立与目标客户对味的形象策略，沟通与共鸣？ 6期成交客户整体上趋于年轻化，较为集中在24-34岁，来深圳时间1-6年左右，家庭年收入集中在5-20万之间，以自住为主要目的，首次置业者居多。生活和工作区域以南山为主，在公司里任普通职员、专业技术人员和部分中层管理人员。平时喜欢看书、读报和上网、运动等业余活动。教育背景较好。 锁定：80后的年轻白领一族 他们踏实，勤奋的在这个城市里追求属于自己的幸福。他们时尚但不张扬，个性但不高调。希望真正的融入这个城市，需要在朝九晚五紧张的工作之外有个舒适的家 question3： What is “沙发”？ Why is “沙发”？ “沙发”原为家居用品，柔软舒适。同时英文“So Fast”音译也为沙发，为网络用语，常使用于第一个跟贴的人，表示抢头位、抢新鲜。 在生活中，则是象征着一种态度和概念，是生活中各个领域抢头位的姿态。 坐上“沙发”的人脸上浮现的绝对是得意洋洋的表情，幸福，满足，然后惬意、悠哉的观看其他路人来来往往。 沙发，拥有生活的质地，柔软、舒适、幸福表情 沙发，拥有生活的灵动，跳跃、欢畅、自悠自在 沙发，拥有生活的静谧，忠诚、理想、满怀期待 沙发，拥有生活的主角，年轻、做梦、风华正茂 沙发，拥有生活的哲学，放纵、享乐、找到自己 沙发，拥有生活的想象，简单生活，快乐装扮！ 沙发是“舒适、柔软、质感、独有、放松、温馨、喜悦满怀、安乐窝”的代名词，沙发就是他们冥冥中在寻找的乐土天堂，沙发里面有人、自然和生活！ question4： 主形象如何结合项目，运用到产品和营销当中？ 舒适院落·亲地小高层 我们的产品就是： 我们的推广语就是： 80后’生活的柔软时光 悠闲揭幕。。。。。。 淡市营销必杀记之形象策略小结 主形象：耳目一新、过目不忘