破解房市危局转房市之危为中国经济腾飞之机.pdfVIP

财经问题研究 Number Serial 第6期(总第331期) 6(GeneralNo．331) onFinancialand 2011年6月 Research EconomicIssues June，2011 ·理论研究· 破解房市危局 转房市之危为中国经济腾飞之机 冯燮刚 (中信银行，北京100000) 摘要：随着市场基础支撑悄悄地转化为投机性需求，中国房市陷入了投机循环的喇叭口陷阱。 地方政府高度依赖的“土地财政”和“经营城市，经营土地”推动的中国经济也被奠基于投机 需求的沙滩之上。房市转轨、政府职能转变和经济转型迫在眉睫。房市平稳、理性回归，从高 收入群体的投机性需求转向中等、中高收入群体的消费需求，是避免房市危机演变为经济灾难 的关键。渐进、策略地开征物业税，建立持房成本约束，在房市中确立经济自律、市场约束的 市场化机制，中国房市才能摆脱在供不应求虚假繁荣和市场支撑空心化两极之间的震荡循环， 实现长治久安。 关键词：房市危机；喇叭口陷阱；土地剪刀差；经营土地；经营市场；经营新能源 中图分类号：F293．35文献标识码：A 文章编号：1000—176X(2011)06-0003-10 一、引言：立足现实．选择未来 从1998年货币化分房以来，随着住房投资价值的逐步显现，住房的资产属性逐渐掩盖了其消费 属性，成为高收入群体资本追逐的主要资产，逐渐陷入了投机循环的喇叭口通道。当前，商品住宅市 场不仅基本完全丧失了民生性基础，也将国民经济的战略性、支柱性龙头产业奠基在投机需求的沙滩 之上。房市陷入更深、更重的危局，已经成为严重威胁宏观经济安全和金融安全的特大明患。 对当前房市，须以现实观、大局观、历史观和科学观审视以下问题： 第一，如果也像囤房囤地一样囤粮，市场“供不应求”，国人吃住价格飞涨，中国将会怎样?第 二，如果各级政府的经济推动能力随着土地财政的萎缩而枯竭，经济发展的组织力量溃散，中国经济 将会怎样?第三，如果高收入群体有购买力而无购买意愿，中等、中高收入群体有购买意愿而无购买 力，中国房市将会怎样?第四，如果开发商为富人盖房，政府为低收人群体提供保障住房，谁来解决 庞大的“夹心层”群体的住房问题?第五，如果住房保值升值的资产属性掩盖了住房安居消费的民 生属性，何以实现住房的资产价值?第六，如果各级地方政府“经营城市，经营土地”，谁来“经营 市场，服务企业”?第七，如果“资源推动”的“老马”累瘫了，“创新推动”的“新马”又没有成 长起来，中国经济发展的动力从何而来? 二、读局 13亿中国人，上至总理，下至平民，无一不在房市的局中。旁观者清，当局者迷，何况还有局 中人“屁股指挥脑袋”的利益之争。面对众说纷纭的“专家”和非专家意见，要读懂房市之局，何 收稿日期：201l-03-10 作者简介：冯燮刚(1972一)，男，四川眉山人，博士，主要从事关系论经济学、风险管理和战略管理等方面的研究。E-msil： olB2000@sine．tom 万方数据 4 财经问题研究 2011年第6期总第331期 其难也。 1．不归路一在喇叭口陷阱中膨胀的房市泡沫 在很多城市，近年来，相对于各地的经济发展程度而言，房市呈现“三高一低”的特点：一是 高房价。货币化分房以来，房价收入比持续居于高位，持续居高不下的房价收入比将购房群体限制在 15％左右的高收入群体，并越来越集中在10％左右的高收入群体¨]。二是高地价。尽管从商业和长 期看，在中心城市，土地成本在住房销售成本中的比例还有提高的空间，但在2009年一浪高过一浪 的“地王潮”中，屡屡发生“面粉贵过面包”的现象则值得深思。三是高杠杆。中国房地产直接融 资体系欠发达，开发环节要依赖开发贷款，销售环节要依赖按揭贷款，房地产开发、销售环节均有较 高的财务杠杆。四是低性价比