世联福建厦门皇府御园项目营销战略与策略案.pptVIP

『皇府御园』 项目营销战略与策略（补充报告） 谨呈：益华（厦门）房地产开发有限公司 前言 07年一系列的宏观政策使整个国内地产市场进入调整期，此时预测趋势和寻找对策就变得重要； 为了给贵司提供可供参考的数据，项目组获取了全国主要城市的顶级豪宅信息，从而把本项目放在全国范围内进行比较； 另外，项目组近日走访了环岛路片区所有能够访问的一手和二手共10多个别墅项目，获取了大量有用的一手资料，从而能够看出目前环岛路别墅的均价与总价信息； 本次补充报告并不会给出具体的价格区间，具体的价格报告必须对项目的潜在客户进行详细的、反复的排查，还要充分考虑政策变化、市场环境等多种因素，世联会在接下来的相应阶段给出详细的价格策略报告和价格表。 去年开始的一系列宏观政策显示政府从紧的货币政策以及调控房地产的决心 从深圳、上海07年二手房交易走势来看，新政后均出现了交易量下跌的情况，尤以深圳最为明显 06年供需基本持平，07年供应量大幅增加，但销售量增幅较小，存量在加大 2007年厦门住宅市场交易量在新政后呈下跌趋势，交易价格在下半年出现波动 依托人口红利、城市化进程，中国房地产经济将持续发展到2020年 2008年中国可能还将发生哪些与房地产与关的经济现象 品牌开发商宏观调控下的关键行动：在战略层面上，普遍采取现金为王，增加土地储备的做法 品牌开发商未来产品的开拓方向万科：更重视专业分工 品牌开发商未来产品的开拓方向金地与华侨城：更注重外部专业公司意见 考察主要城市顶级豪宅项目（多位于城区，占有稀缺资源），了解市场峰值 顶级豪宅的均价虽在高位行走，但价格实现却是一个动态过程，大盘低开高走更加明显 国内一线城市豪宅价格达到一定值之后，价格增长趋慢，消化速度明显减缓 主要城市的顶级豪宅价格趋同，价格多为低开高走，宏观政策影响顶级豪宅的投资客 一线城市位于城区、占有稀缺资源的顶级豪宅，均价范围主要集中在3-8万的区间范围； 顶级豪宅的均价虽在高位行走，但价格实现却是一个动态过程，大盘低开高走更加明显； 国内一线城市豪宅价格达到一定值之后，价格增长趋慢，消化速度明显减缓。价格与速度之间的反相关关系非常明显。 政策虽对顶级豪宅影响较小，但会打击投资客心理，从而使顶级豪宅的销售速度影响更加放缓。 二手房面积集中在300-400平米，多有较大赠送面积，均价集中在3-4万元/平（报价），总价集中在1000-2000万（报价） 一手楼面积略大于二手楼，多为500以上，均价集中在3万以上，总价集中在2000万以上 与主要潜在竞争对手香山国际游艇俱乐部相比，项目的主要优势在于“宜居性” 与环岛路豪宅雍景湾相比，项目的主要优势在于项目内配套和风水，但雍景湾拥有一线海景 与 爱琴海(独栋)相比，本项目的优势在于纯别墅社区和顶级会所，但海景资源一般 小结 目前环岛路别墅的面积范围主要集中在400-600平米区间，均价处于2-4万/平米，总价相差较大，但主要集中在100-2000万范围； 环道路别墅的价格受海景资源的影响非常大，一线海景和无海景价格可以相差好几倍； 与环岛路主要别墅相比，本项目的主要优势主要集中在纯别墅社区、顶级会所配套和风水宝地等方面，但在海景资源方面则处于劣势。 环岛路别墅项目分析 考察主要城市豪宅案例，查看顶级豪宅的价格峰值 一线城市顶级别墅主要为市区核心地段的高层豪宅和非城区的别墅项目； 这些顶级豪宅的共性为拥有当地城市稀缺的（人文＼自然）稀缺资源。 北京·香山清琴 新景风华物业,管理费未定 物业管理 毛坯房 房屋现状 优势:位于会展附近,为新兴豪宅片区; 劣势:别墅楼间距不足3米,施工质量较差,后排看海效果差 优劣势分析 ① 1600万(单价3.55万/平); ① 1200万(单价2.67万/平); 价格 ①产权面积450M2,花园面积280M2; ②产权面积450M2,花园面积280M2; 面积 ①看海第二排; ②看海第三排; 代表楼盘 独栋+公寓 物业类型 环岛路会展中心南侧 位置 江山帝景 项目名称 江山帝景 裕景物业,物业费3.45元/平 物业管理 ①毛坏房; ②高档装修; 房屋现状 优势:小区档次\楼盘品质\物业管理档次均较高, 劣势:单价高,前排海景被部份树木遮挡,会所规模小; 优劣势分析 ① 2100万(单价5.81万/平); ② 1100万(单价5万/平); 价格 ①产权面积361M2,花园面积239M2; ②产权面积220M2,花园面积80M2; 面积 ①看海第一排; ②看海第二排; 代表楼盘 独栋 物业类型 环岛路会展酒店东侧 位置 雍景湾 项目名称 雍景湾 华远物业,物业费2元/平米 物业管理 普通装修 房屋现状 优势:地段较好,看海效果较好; 劣势:外墙腐蚀严重,配套不完善,小区管理一般,别墅和公寓统一管理; 优